208指导价新政后，深圳楼市再掀波澜，买卖双方陷入观望和博弈状态。昨日更惊闻深圳首例业主按指导价卖房，吃瓜群众纷纷上线围观，一探究竟。

现今的深圳二手市场，不仅有按指导价卖房的壕横业主，也有“演员请就位”的戏精业主，你问我，刚需生机有几许，刚改之路还有几条，请看我娓娓道来。

划重点1

指导价政策威力显，二手市场陷入调整期

都说指导价是深圳楼市的一剂猛药，这方子还分了三次服用，背后用意大致有三：第一，坚持“房住不炒”，为居民提供价格指引，稳定二手房市场预期；第二，让新房、二手房价格趋同，避免出现价差套利，给投机炒房客一记重拳；第三，避免房地产过度金融化，现已有多家大银行明确，房贷发放会参照指导价。

2月8日

深圳住建局发布《深圳市二手房指导价》数据；

2月10日

深圳各大房产网站下架所有高于指导价的房源挂牌价；

2月20日

深圳多家银行开始依据二手房指导价批贷。

这一剂猛药，药效之强，直接使二手房市场陷入调整期，周网签量更是爆跌7成。

据深圳房地产信息网的统计数据，2021年2月，深圳总共成交4166套二手住宅，环比减少40.6%，成交量近乎腰斩。成交面积348196平方米，环比也减少41.0%。

据深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，第九周（2月22日-28日）的单周二手住房网签量为834套，对比新政前的数据（约2500套），断崖式的下滑近7成。

划重点2

刚需生机有几许？

实际上，房价稳中有小幅上涨是市场的整体态势，即使没有炒房客的影响，市场物价上涨是普遍情况，再加上深圳住房本来就长期供不应求，房价有一定程度的上涨实属正常。

在全球大放水的环境下，在深购置房产，不仅可以有保值、增值的功能，还能够分享城市发展的红利。对刚需而言，自住是首要的，所以更应该调整好自己的心态，在信贷不断收紧的情况下，赶早上车。

01

打新4.0时代，“真”无房家庭成为主角

3月2日，深圳诞生了全新摇号规则，直接利好真正在深圳落户、就业的刚需客。其中，名下无房，10年内在深圳无住房转让记录的，积40分，相当于400个月/33.3年社保积分。（相关阅读《深圳打新4.0 | “社保巨子”退出舞台，“真”无房家庭成主角》）

02

西部热点地区，难以捡漏

指导价下，深圳西部热点楼盘以及部分学区房房价格直接被“打骨折”。近期，网传有部分业主见招拆招，把指导价卖出了新花样。他们名义上按照指导价卖房，却给自家的字画挂出天价；无字画者，则把家私、家电卖出新高度；更有甚者，召唤买家搓麻，直至满意为止。

事实上，有许多业主因房子是学位房、地段好底气十足，属于可卖可不卖、等得起的心态，并不着急出手。据闻，宝中有楼盘不仅价格没下跌，反而有楼盘的真实最低报价还比年前涨了50万。目前来看，在西部热点地区是捡漏不易的。

03

东部笋盘出没，值得一淘

深圳东部，尤其是龙岗、坪山，大部分物业本身实际成交价跟指导价相差不大，指导价的出台更是有利于一部分横盘多年的物业加速出售，有急需现金流的业主，可能还会小幅降价出货，刚需们大可在此时出击“淘笋”。

昨日，龙岗中心城业主按指导价出售摩尔城小区房产，144.58平四房户型按指导价卖486万，折合单价3.375万/㎡。

据悉，新闻情况属实且房子已成交，而这套房子没有满五唯一，还有380欠款，相比于满五唯一的二手房或新房，购房者要多交5.55%的营业税（486*5.5%=26.73万），多交1%的个税（486*1%=4.86万），还有8万左右的赎楼费。加上本身486万的房价，这套房源的实际成交价是525.59万元，而且要求是一次性付款。虽有一定购房成本的增加，但也算是比较“笋”。

实则上，摩尔城此前的挂牌价与目前二手房市场指导价相差不大，如今受到热抢，更多的是来自西部的衬托。且业主要求全款，总价有一定程度的让步，也属正常。

此外，值得注意的是，由于二手房购房成本相对一手房更高，对于龙岗、坪山地区，打新较易，一般情况下，直接打新做按揭会更为划算。

指导价买房，你必须看看这些楼盘

04

中部地区报价下跌幅度大，可多加关注

据深圳中原研究中心最新业主报价指数显示，2月21日-2月27日，深圳20个片区的二手房出现业主报价下跌。从房源数来看，业主报价下跌的盘源占比为33.0%。

其中，龙华中心片区跌幅最大，跌幅为8.2%；其次为布吉南可园片区6.7%、银湖豪宅片区3.4%、观澜中心片区3.2%。

刚需们可以多加关注此次上述二手业主报价下调幅度较大的片区与楼盘，遇到合适的大可上车。

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法拍房捡漏，需注意风险

近期法拍房大火，二手房指导价出台之后，在2月24号的京东拍卖上，一套评估价1600万的尖岗山名苑别墅，最终以3623万元的价格成交。而在阿里拍卖上，当天拍卖的20套房，竟引来了超过23万人围观，15套成功竞拍，最抢手的一套，竟然叫价了149次。

法拍房之所以那么抢手，是因为其市场价和评估价，普遍都比成交价还低一些，运气好的话，有时候能够省下几十上百万。

但值得注意的是，与法拍房的价格吸引力同样高的，是法拍房的风险。 因为在法拍房竞拍成功后，所有者必须按时向法院或专案账户缴纳全款，否则被视为悔拍，且保证金不予退还。除此之外，还有其他风险，如需入手，务必先咨询相关专业人士。

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刚改莫愁也有机？

随着积分摇号细则的越来越严，意味着留给改善型刚需的机会将变得越来越少，来参与打新的改善型，往往是“瓜多过菜”。因此，刚改们通常视二手房市场为救命稻草。他们通常名下已有房产，且资金较刚需更为充足，能承受更大的置换成本。

从第九周市场成交数据来看，在深圳东部，龙岗成交数据亮眼，成交量达218套，且罗湖也有146套成交。而往年的西部二手房第一成交地宝安，第八周与光明加一起，才成交了115套；西部成交最多的南山，也才119套。毕竟现在，西部的二手房指导价和实际成交价之间，有着每平米2到3万的巨大差距。

这对于差距较小基本按指导价就可卖的东部是不可想象的。因此，对于着急上车或置换的刚改而言，一些性价比较高的东部二手房，此时或许也是入手的好时机。

此外，近期的罗湖两大新盘，笋岗中心万象华府和缙山府，由于约8.9万/㎡的均价较高，属于豪刚盘，购买力已超出大多数人，据闻“有房者”也有机会入围。

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小 结

目前总体来看，深圳整个东部地区，特别是龙岗，实际销售价格与指导价相差并不大，即使业主按照指导价来卖，也不是一件那么惊奇的事情。并且，预计指导价出台后，市场可能将会有有几个月至半年的冷淡期，不着急即刻置业的家庭不妨再多观望了解一下。

注：数据来源于中原研究中心及房地产相关行业机构

作者：中原荟

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来源：雪球

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