“新房癌晚期”的典型特征是什么？

他们买房只买新房，无论新房多远、多偏、多贵。

他们眼中还存在着各式各样对二手房的担忧：楼龄太老、外立面太破、户型太旧……总之怎么看怎么不顺眼。

但在行情瞬息万变的广州楼市，你真的确定还要固执己见吗？

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一二手房

此消彼涨

广州楼市从来不是一成不变的，一二手房之间存在某种奇妙的关联。

如果是在2020年出手的话，在上半年，我会推荐买入二手房。

以科学城大热的万科东荟城为例，在2020年4月，均价不过3.3万/㎡。

广州PLUS于2020年4月统计数据

而在当时，一手楼盘的价格是这样的：

广州PLUS于2020年4月统计数据

相比新盘动辄4万+的报价，次新楼不仅价格低，而且有学位保障，完全是“物美价廉”的代言人。

而到了下半年，情况突然急转直下，一二手倒挂已经成为常态，尤其是热点板块，以新福港鼎峰为例，138㎡的房源半年可以涨价100万，总价直奔800万。

离谱的是，哪怕就这样的高价，看房的人依旧络绎不绝，一周还能带看9次。

新福港鼎峰138㎡户型房源时间轴

所以笼统地来看，2020年的上半年适合买二手房，淘货抄底；下半年则适合购入一手，在房价倒挂严重的情况下，买新不买旧。

回顾2020年的走势，是为了让我们更好判断未来的楼市动向。

我们至少可以从中总结出两条规律：

1、在市场上，一手房和二手房存在一定的互斥关系。在巨大的市场需求下，“东边不亮西边亮”，所以别说“一手、二手都能卖”，从收益最大化的角度来说，二者之间一定是有购入优先级的。

2、在两者中，占据主导地位的是一手房。一手房售卖价格高，凸显二手房性价比；一手房带动整体成交火热，促使二手房业主心态变化，挂出高价。

而在今年，一手房市场行情不妙。

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一手房门槛提高

更多人涌向二手房

今年一手房的走势判断，需要关注两个基本面。

其一，是政策。

调控是今年各大城市的大势所趋，并且每座城市都风格鲜明。

比如，广州最近传的火热的消息是即将推出全市一手房限价；而深圳已经推动的指导价则主要针对二手房。

这非常具有广州特色：自古广州楼市整顿，通常目标明确，盯着一手房打。

而针对二手房的高昂挂牌价，只有不痛不痒的“下架房源”调控措施，至多伤其皮毛。

如果一手房确实大范围执行限价后，人们的首付极大可能将增加，无力负担的人们极有可能将视线转向二手房。

2017年时人们对限价的评价

毕竟，虽然房价涨了，但是结婚、生子、读书都是不能回避的现实问题，而手头又确实拮据，只有二手房能切实解决需求。

其二，是供应。

根据合富研究院的预测，2021年广州商品住宅市场新增货量约11万套，相比2020年而言，有很明显的下降趋势。

具体而言，现在广州正处于调控的临界点，而基于五年来的楼市周期波动，我们基本上可以预判出今年的楼市走向：

限价令出台，开发商处于对后市的预判减少供货，也可以理解为“捂盘”，导致市场供应下跌，但购房者买房热情不减，整体以去库存为主。

优质货源减少，大量的人去抢少量的货，必定会将一部分人分流到二手房。

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但是！注意！

今年二手房不好买！

标题上三个感叹号不知道是否能清楚地表达出我的意思。

现在的情况是：大家都知道最好去买二手房，越来越多的人从新房阵营跑到二手房，但二手房并非那么容易买到。

首先，二手房两级分化严重，部分区域供应也相当紧俏。

尤其是海珠、天河、越秀，这三个区域新盘奇缺，二手市占率（指二手住宅成交量在整体住宅成交量中的占比）已经超过了80%，到了相当危险的警戒线。

2020年已经成交了大批优质二手房源，目前在售的二手房源基本可以划分为两类：

一种是大家闺秀，业主总觉得“我的房子得要白马王子身携巨款才配购买”；另一种则是歪瓜裂枣，挂了几个月的房源都没成交，肯定有些不为人知的“隐疾”。

世界的参差，也莫过于此了。

其次，业主的成交条件越来越苛刻。

坐在卖家市场的人们不懂买家的痛，返价的情况层出不穷，在房贷趋紧的情况下，部分业主甚至要求买家提高首付到五成、七成，或者直接全款购买。

毕竟他们不愁卖，哪怕再等上一年半载，在市场供不应求的大前提下，也只是净收益。

所以，我能给出的建议是：

要么今年别买房，要么现在尽快上车。

并且，在市场供应大幅收窄的情况下，一定要看准时机，一击即中。

如果有合适的房源放出来，哪怕请假不上班，也要去看房，不然就会出现这样的情况……