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目前房地产的现状

中国的房地产真正意义上是从1996年开始，直到2106年，经历了最辉煌的发展历史，也是处于房地产行业高速发展的20年，目前房地产业的总价值400多万亿，但是你知道中国的负债有多高吗？270多万亿，你们有概念吗？270万亿的水平债务，我们的房地产总资产累积了四百万亿，我们用大平均数来看的话，平均每年增加了二十万亿的资产，二十多万亿的资产规模是什么概念？

中国发展到今天才八十万亿的GDP，我们一年的GDP总规模才八十万亿，但是我们每年按照过去时间来看，我们增加的资产规模，每一年在房地产上就有着几十万亿，没错，就是每一年不是一年，所以接下来的问题你就知道了，中国的钱在过去20年，大部分的钱都去了房地产，只要你跟着这个产业，从九十年代中后期开始，不管你在哪一个节点跟上的，你大概基本上能赚到不少钱，但是到了2016年基本上房地产暴涨的年代过去了，但是今年的这一波行情有打破了原有生态，表现最为明显的就是北上广深，所以也触发了监管层的关注，导致政策频出，目的就是为了“房住不炒”这个大基调。

今天我们一起梳理一下近期出台的关于楼市调控的政策及后市的方向！

按揭变成“计划按揭”

2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起实施。

解读：这个政策是用金融手段来抑制房价上涨过快的第一步，也是导致后期各大银行放款审核、放款延迟的主要导火索。

举个例子：A银行今年总体规模100亿，个人房贷业务占比32.5%，也就是说这家银行房贷业务只能放到32.5亿以下，如果现在的规模已经达到了，那就不能再新增放款，那怎么办呢？只能等来还款的客户，把钱还进来，然后再放出去，只能在32.5亿内循环使用了，如果没有人来还款怎么办？不好意思，那你就无法新增业务，也就是暂停业务受理，但是银行也不能不做业务呀，所以现在各大银行都把新增贷款的申请到放款的时间延长，1-3月等待来还款的客户，现在感觉来还款的客户是“上帝”了。所以2021年能有额度的银行变成了香饽饽，变成了不是你随便找一个银行做按揭贷款银行一定会接受，就算接受了你的申请，也会告知你的放款周期可能会很长。合作的大渠道或者优质渠道就显得很重要了。

楼市调控升级

一、明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

解读：目前各交易中心明确二手房以网签时间为准，一手房以前置查询限购时间为准，但是具体如何执行夫妻离异3年内在购买的这类情况目前没有细则出台，简单来讲：

1、在上海结婚离婚的婚姻状况可以查的到，在外地结婚离婚的如何去查（目前没有婚姻联网），还有是否考虑到如果是真的是感情破裂离婚的，比如法院判决的离婚，难道也不让人家再买房子了。

2、外地户口的离婚了在外地的房子是否纳入限购范围，如果没有贷款的也无法查询到外地的房产（各地的房产信息未联网）。

可能还有很多我没有想到的问题，现在房产交易中心和银行都在等待上海的细则

二、要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

解读：这就是开头讲到的一点“计划按揭”，但是这里有提到了严防信用贷、消费贷、经营贷等资金流入房地产市场，这一点其实各家银行都在严格执行，但是这次又提到这问题，是不是上面已经察觉今年很多“经营贷”资金大部分都用于购房了，因为信用贷和消费贷的额度有限，信用贷一家银行30万，消费贷一家银行最高300万，而且用款之后征信上会有所体现，所以很多时候客户都采用了全款购房再抵押这样就不存在做按揭贷款了，所以这一条其实没有啥震慑力了，后期可能银行会对客户的收入真实性和首付款来源作为重点排查对象，收入一定有据可查，不是一张收入证明就能解决问题了，首付款的流水要查最终的源头等方式加强信贷管理，同时办理消费贷款、抵押贷款再做按揭贷款基本上不可能了！

三、规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

解读：历史上“满2年”改成“满5年”，“满5年”改成“满2年”已经见惯不惯了，只要房价上涨过快，税收就立马改成满5，这一点对于房产交易环节影响也是蛮大的，很多房东都是到手价，只是变相的又加到了买房人的身上，导致买房成本提高，多了约5.3%的成本，这样可能会放慢购房人的脚步，去重新选择满5年的房子。

四、强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

解读：这个政策的亮点是满足“无房家庭”这一条，是否和第一条有冲突，如果我之前买的所有的房子都没有贷款，然后选择把房子都卖了或者转移了，是不是也属于“无房家庭”；这个细则也许进行强化，否则执行起来会千差万别！

拍卖房也限购？

上海法院司法拍卖的上海市商品住房已纳入限购政策范围。竞买人参与竞买的，应当事先确定在上海市具有购房资格。拍卖成交确认后，因买受人无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。

解读：这个政策一出，有堵死很多限购客户的路，但是从另外一个角度去考虑，目前上海的拍卖房市场太过于火爆，很多房子的最终成交价都超过了市场价，那为什么还会有很多人去拍呢？上海拍卖房又一次火了！3年前的时候，拍卖房是一个很少有人知道的破限购的途径，第一很多人觉得拍卖房有风险，比如买下来交房是否有问题，是否有户口，房子是否发生过什么不好的事情，后期是否会有人来闹事等等，以前买拍卖房是一个让人“看不起”的方式，但是随着社会的发展与司法的改革，很多之前的担心慢慢变成了公开的信息或者说是承诺，对于想“捡漏”投资的客户看到了商机，然后就是限购人群的关注，慢慢的发展到现在的状况；说实话拍卖房变相的成就了很多“老懒”，因为之前碰到还不起钱的主子，房东会很害怕房子被法院查封拍卖的，因为对自己的信用有影响，还要承担拍卖费、律师费、诉讼费等费用，可能不是很划算，一般情况下都是协商便宜点把房子卖到抵债，但是现在不对了，很多“老懒”感觉还是拍卖比价划算呀，原本要低价出售的房子，在拍卖市场上会得到很多人的“青睐”，索性我欠的钱就不还了，你们爱怎么着就怎么着吧，实在不行就拍卖吧！

拍卖限购这样会让有购房资格的人有机会可以介入了，估计有可能真的能“捡漏”了。

近期拍卖房现状

政策落地后，拍卖房的价格趋于理性，甚至有流拍的现象

经营贷收紧

这段时间就有银行开始执行起来了

1、入股必须满3-6个月才可受理经营贷。(之前新入股的公司也可以）

2、收款第三方必须是股东或者法人。（之前可以是第三方个人）

3、3.85%寥寥无几。

4、新产证抵押基本上叫停。

解读：这次的楼市新政虽说没有提及到经营贷的事情，但是银行还是很敏感的，马上表明了态度“我们的客户都是真实经营的”，所以对于后期经营贷的准入门槛还会提高，政策面是让扶持小微企业融资，鼓励银行对“真实”的小微企业进行融资放款，但是你的情况能不能做到“真实”的小微企业是需要提前规划的，入股时间、公司流水、办公场地、上下游合同、开票信息等，这一波的政策让很多客户都付出了很多“临时抱佛脚”的代价。

甚至宇宙银行的大额（最高100万）税费卡也被叫停，不能流入房地产，缴税也是变相的流入房市，以后的税费卡只能拿着房产证才能领到税费卡，至于这张卡怎么使用，大家脑补吧！

重点：目前各大银行都在自查和迎接银监会的检查，对于没有真实经营、贷款资金用途不合理的，发现问题立即抽贷。

一手房摇号新规

买房要先做计算题：

重点：

新房认筹比超过1:1.3，开启积分制，举例100套房，取分高的约130组入围。入围后，后续公证摇号。

每位参与认购的购房者都需要对照规则，首先自己申报分数，并填写承诺表承诺属实。提交后，上海市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，确认每一个购房者的积分。认购积分审核时间预计为10天。

上海新房积分制后的买房三步骤

新房摇号规则明确后，上海新房购买的流程也跟着变了，需要经过：认购、打分、摇号三个步骤。

第一步，认购