康桥山海云图，其实就是康桥九溪天悦的二期。名字很大气，项目很小气。二期的特点是小、偏、挤。

二期占地只有40亩，容积率2.99，建面7.9万方，一共就5栋楼，1栋20层，1栋25层，3栋27层，总共784户。

而一期占地125亩，容积率2.49，规划11栋20-27层高层。一对比，容积率高，地块小。两者的规模、舒适度都不可同日而语。除了小，二期还是个窄长地块，几乎不可能像一期一样做出像样的景观园林。

这个项目最大的硬伤还是位置，真的太偏了，个人把这个区域看作是五龙口的四环版。

首先，它附近也有一个污水处理厂和铁路编组站。其次，它被西三环、西四环、连霍高速包围起来。一般这种孤岛区域都不容易发展起来，升值就慢。

如果只看大区域，这里还不错，东边有惠济核心区，南边有高新老城区，随便哪个带带它都能发展起来。但偏偏都被隔离开来了。

一个是连霍高速。虽然项目对外宣称是河工大北面，但隔着一个连霍高速，一切都不一样了。我们从东往细看，连霍的隔离都让两边的区域天差地别，想修路打通连霍，很难，之前去海亮那问香山路啥时能通到北边，置业顾问都没底。除非连霍高速哪天归郑州管了，这个阻隔问题才能结局。

另一个是京广铁路。阻隔了惠济往这拓展，如果打通，这个盘和正商家河家、绿都青云叙都不算远。但不论是下穿铁路还是架桥，都是不好协调的事，挺难得。

往东往南都不好发展，往北吧，是个古荥汉文化遗址堵着，更没戏。

这三大制约因素，5年内恐怕都难以解决，即使有这个远期规划，推进起来也很漫长，不值得等待。

综上，既没有发展潜力，项目小小的，也没啥特别的亮点，12000多如果买这里挺不值的，谨慎考虑吧。