房价的本质是人口么？

中国的城市化进程，已经持续了若干年，特别是在2010年后开始加速，在2010年到2020年这10年，共有8000余万人新晋为城镇居民。早在2014年，流动人口的数量已经见顶。但与其相悖的是，在2015年后，中国的房价上涨最厉害。

房价的本质是城市发展？

早已定调的城市限流还有出生率下降问题，让每个城市未来的增量都基本可见。

房价的本质是居住价值？

如果房价是预期价值，那么房租就是实际居住价值。现目前与房地产交易市场一片火热对应的却是跌落深渊的租赁市场。

易居发布的重点城市住房租赁价格指数持续下跌，35个重点城市仅少数几个城市租金上涨。

如果把售价租金比，看作房价的市盈率。中国不少城市租售比已经可以和茅台抗衡，再涨下去，估计就只有用创业板来比了。

如果把租金作为房子的价值参考，那么当房价与租金的比值超过某个零界点时。房价的本质就是金融，而不是人口、刚需、甚至供需关系。

传统的限价房销售，仅仅只能让房价涨幅数据看上去更符合要求。但在一手房供应不足，二手房的价格才能反应市场的真实价格。在城市限流的大背景下，土地不增大供应，也就是一手房供应不能满足的情况下。一二手房的严重倒挂，反而会让市场在巨大的套利空间中，让人有更大的动力去采取违规手段打新。

除了买名额，假离婚假结婚造名额，还有10人拼首付，各自买1/10套房做公证的魔幻场景，像极了币圈和鞋圈。

各个城市出现万人摇号的盛况后，发现了限价的结果是炒房客成为了赢家。

自2008年以后，土地与房产成了最为主要的抵押品。政府通过土地进行融资发债；中小企业主的融资也依靠老板的房产抵押；更不用说个人按揭贷款与开发商的开发贷。

正因为房子是优质的抵押品，所以房子才值钱。

二月初，深圳出台了各个板块的二手房指导价。指导价的价格，大概是实际二手房价格的70%，也就是疫情前的水平。

由于二手房都是个人交易，官方没有任何办法要求个人按照指导价强卖。如果仅是个“指导价”，就如同茅台、高档烟等”建议零售价“一样扯犊子。

在二月中旬，确定了指导价将作为贷款依据。

3月份以来，深圳多家银行“经营贷”等需要使用房屋抵押的贷款，均已依照二手住房成交参考价格作为参考依据对外放贷，这意味着原本能够“7折”到手的贷款又将打折。

曾经优质的抵押品，现在银行不认其市场价格了