1、2月交易腰斩，但在预料之中

2月份，深圳一二手房成交7200多套，1月为1.53万套，环比下跌50%多。腰斩在情理之中，一是二月份是春节，交易淡季。特别是，春节前的2月8日后，二手房指导价出台，如何落地不得而知，导致买卖双方观望，中介业务停摆，二手房交易冰冻；二是目前政府的政策、银行执行的态度比较坚定，导致买家观望情绪加剧，多数卖家不愿意让步，导致僵持和成交量下降。

深圳2月份一二手房交易量

2、市场热度依旧，房价上涨动力很强。

但是，即便是7200套的月度成交量，也是2016年以来春节当月的历史次高位，仅仅低于去年春节1月份的交易量，而1月份的1.5万套是2016年以来的历史最高值，市场热度惯性延续。更重要的是，房价上涨的动力很强。1月份，机构披露的深圳二手房价格水平达到了9万元；70城房价指数显示，深圳1月份二手房价格环比涨幅排全国第一（1.7%），比第二名的广州（1.4%）高了0.3个百分点；1月份同比也排第一（15.3%），而且第二名（银川，9.7%）与她的差距比较大。

3、二手房参考价的效果开始显现。

中原地产统计数据显示，深圳有20个片区在上周出现二手房业主报价下调。这是必然的，我之前就讲过，深圳楼市的问题，首先是杠杆问题，然后才是供求问题。把杠杆当购买力，把这个异化的购买力作为供求关系紧张的指标，掩盖了杠杆推动的作用。高杠杆支持下的楼市，运行非常畸形，必须要有不断上涨的房价、上涨的预期、上涨的成交量，才能把高房价这个故事讲下去。一旦楼市降温了，预期开始转弱了，买卖周期拉长了，买家不活跃了，加杠杆购房的就开始慌了，因为成本摆在那里。这时候，最佳选择，就是适当降低挂牌价出售。其实，这个过程在春节后已经出现了，即着急换房的人，降低预期价格出售，投资客降价回款、落袋为安，毕竟如果是2020年初买的房子，早就赚大发了，不能一个铜板都不放过。

上周部分片区二手房报价开始下调

4、二手房指导价政策的走向

首先，我在最近的公号里讲的很清楚了，所有银行必然会表态，参考二手房指导价，作为贷款评估价。因为，不表态的话，站位就有问题了。但是，如何参考，这是个大学问，因为参考价是行政干预价，而银行的评估价是市场价，两个价格的坐标本来就不同，所以银行也很困惑。但是，如果所有银行一致表态，就意味着背后有某种神秘的力量，驱使大家都得这么干。所以，这是从上到下在这个问题上的统一。也就是，只有把价格锚定下来，才能打破“加杠杆-房价上涨-预期实现-需求进场-加杠杆-房价上涨”这个死循环，才能从根本上将房价上涨的链条斩断，将房价泡沫积累的根源控制住。当然，银行是企业，企业要尊重市场规律，政府的指导价也要完善，对市场现状和规律的遵循，还要更新，所以未来银行一定会在指导价的基础上做出一定幅度的调整，15%不是空穴来风。

5、经营贷是否参考指导价

我认为这是必然的，不管是按揭贷款，还是经营贷、消费贷，只要用房子抵押，那就得有个评估值，而这个评估值只能是一个标准，不能在政府的指导价之外，还有另外一套标准。另外，如果不管住经营贷，只管住按揭贷款，政策将打折扣。一方面，经营贷的利率本来就比房贷利率低，管住按揭贷款参考的评估价之外，购房者必然会转向利率更低的经营贷；另一方面，2020年以来，由于按揭贷款利率和经营贷利率倒挂，买家先过桥融资，全款买房，再拿房子抵押做经营贷，这是普遍现象。因此，必须要将参考价政策覆盖到银行所有以房子为抵押的贷款，这才能从源头上斩断违规加杠杆的逻辑，房价上涨源头之火在能被控制住。