编者按：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

进入全新的2021年，中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡？想要有所作为、有所改变的企业，需要充足的勇气和智慧去应对。

我们深信，“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此，观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”，回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、模式，小到融资、人事等方面的调整与改变，并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。

观点地产网从诸暨起家到总部搬到上海，再到千亿跨越上市，被称为行业“黑马”的祥生地产可谓步步为营。

2020年11月，祥生地产正式登陆港交所，成为最新一家上市千亿房企。

上市元年，最初两个月内，祥生在资本市场上一片静悄悄，股价波动也一直不大，保持平稳。

没有选择着急发债，登陆资本市场时，祥生地产方面表示，上市后企业将积极借助资本市场平台，优化各项指标。此外，上市并不仅仅是为了直接融资，而是对接全球资本平台，获得更多融资渠道，提升在整个金融内的品牌影响力。

另一方面，作为踩着“三道红线”上市的祥生而言，未来一段时间内在财务指标的优化上还需要下不少功夫。

由于未披露最新财报数据，关于这家自带热点的房企，还需要从招股书里摸索出一些蛛丝马迹，窥探上市后祥生地产的思考和变化。

任务

作为“最后一个”在港交所敲钟上市的千亿房企，祥生风光背后首要解决的问题是债务。

回顾祥生发展历史，2015年首次突破百亿大关，销售额为109亿元，2018年就突破千亿，达到1070.6亿元，复合增长率超过100%。

三年10倍的销售业绩增长，祥生把“快”展现得淋漓尽致。同样是百亿到千亿，这段过程，碧桂园用了6年、中国恒大集团用了5年，行业平均6.75年。

极致的快周转也对祥生现金流提出了更高要求，2019年开始，该公司明显放缓规模增长速度，更加注重财务管理和销售回款。

充沛的现金流、充分的借贷能力、充裕的土地储备，这三个层面都关乎房企的可持续发展，支撑千亿之后的规模快跑。

现金流方面，2017-2019及截至2020年4月30日，祥生控股现金及现金等价物分别为32.3亿元、31.1亿元、24.2亿元和24.4亿元；同期，一年内须偿还的银行贷款及其他借款均超百亿元，截至2020年8月31日则超200亿元。

经营过程中，由于周转速度过快、货币资金不足、关联交易数额较大、对信托过度依赖等，祥生短期压力不小。

上市前，祥生较多利用民间资本支撑其快速扩张，2017-2019年间加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%、9.28%。

数据来源：招股书、观点指数整理

数据显示，截至2020年8月31日，祥生尚未偿还借款总额（包括计息银行及其他借款及优先票据）为414.42亿元。“三道红线”出台的情况下，如何合理运用资金是祥生需要面对的重要课题——IPO资金30%都将用于偿还此前发行的信托融资。

对比来看，祥生控股2017年净负债率高达1380%，2018年下降至740%，2019年以后持续下降。

数据来源：招股书、观点指数整理

对此，祥生招股在招股书中写道：“我们的净资产负债比率较高，乃由于借款金额相对较大，以及由于先前累计亏损而导致总股本相对较小。”

过去三年，祥生控股借款总额(包括计息银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据)分别为258.74亿元、290.65亿元、285.27亿元。而2020年前8月为414.41亿元了。

上市之后，祥生地产进一步多元化融资来源，进而优化债务结构。

2020年4月30日至2020年8月31日期间，祥生就借款订立六份贷款协议，本金总额为人民币42.1亿元，该等六份贷款协议的年利率介乎3.70%至7.00%。

同期，祥生还就融资订立28项信托融资安排，本金总额为约人民币121.66亿元。该等信托融资协议的年利率介乎7.90%至15.40%。

进入2021年，从债券市场上看，房企境外融资利率普遍下降，对于祥生来说，无疑也是个利好消息。

随着发展进入可持续新通道后，祥生不断提升企业关键经营财务指标的健康度和增长性，真正全面提升融资评级，比如参与穆迪