或许是港剧中最有名的配角吴孟达走了，所有7080后的快乐源头人又少了一位。

但是，吴孟达先生的“把每一个角色当成主角来演”或将持续激励我们，即使在惨淡的楼市，也太需要从业者“当成主角来演”的坚持和敬业。

二月份的楼市一般都是全年最淡季，因为有中国人最重视的春节，所以“不要太当一回事也不要不当一回事”。

可以说，2021年的上海楼市——

同比没有价值因为去年是疫情百年一遇；

环比也没价值因为“1月21日才出调控收紧政策”。

那么既然“都没价值”，如何“当主角来演”？

3个字：嗅数据。

首先，过去六个月的供应量如图所示可以预见：一方面是在2020年公认的翘尾行情中达到峰值超过200万㎡，随后一月二月回落明显，没什么好说的。

倒是要结合两组数据来判断后市：

一是网上传言的三月份上市新盘图，可能有误差但估计误差有限。按照当时对该图表的解读——

（1）五大新城规划一动楼市粮草先行，十个新盘中隶属五大新城的占据半壁江山以上。

（2）市中心或中高端项目态度分化，有抢收态势也有观望态势，当然也和开发商自己盘算本次推出的房源有关，当然对开发商而言，政策一出来不及调整和反应（原本的推盘节奏）。

（3）跑量态度大于观望，对后市的谨慎态度可见一斑，出货情绪急迫。

由此可见，上海开发商对三月楼市的应对策略是：（围绕上海均价5.5万元左右）的低价盘在和时间赛跑，高于（后者大大高于）均价的改善型楼盘已经佛系，“努力没有选择重要”。

至少，三月份也是低价盘的上市主打月份。

二是结合近期的土地市场，推算在2021年底的量能预期。

应该说经过了“融创建发36%溢价拿地之后又被约谈”的捉放曹，年底上市在时间上或许来得及，价格上将给同行盘带来“脸色辐射”，因为大概率的“不赚钱预警”将让部分准备年底上市的项目避之不及，要么赶走要么押后，谁想和这个主角一起做出头鸟啊？！

所以，三月的供应量在回升，但供应品质（房价）以低价为主，而因为拿地被约谈，部分年底“同期上市同房价级产品”将会被分流，部分会赶早。

其次，二月成交以“以降换量”结果还是相对乐观的，在这个二月可以安慰。

二月份的上海楼市应对背景是：春节不放假。

与之对应的是供应量应该相对充裕，结合“看起来有其实未必”的就地过年大政策（上海应该是就地过年政策的楼市受益城市），成交量虽然不理想（有传仅1.3万平方米）但还可以接受。

倒是前十榜单中价格一篇“全面低于上海均价”的特征值得注意，以价换量的春节也注定成为影响全年的核心应对策略，也验证了心灵鸡汤“开局即冲刺”在楼市上的嫁接运用。

因为在二月份也几乎未见“认筹比过高导致摇号”的盛况，所以想必“有房卖，有人买”是低价盘的生存对价，也将影响周边二手房报价的底气。

说到二手房，上海也开始像深圳一样，大多数房产中介橱窗的房源和报价消失了，是回家过年还是避风头？瞎子吃馄饨心里有数。

但春节早晚要过完的，房产中介早晚要开门的，用什么报价心态和底气来面对恢复正常秩序的上海楼市，不仅是房东们的事情，也是中介乃至全行业的事情。

反正，二月的新房数据在此，看着办吧！

第三，再看看相对少人关注的商办市场。

“上海二月份的商办成交是否创了新低”并不重要，本来就死水微澜，倒是成交价格值得思考，已经在上海规律了好几年的“同区域商办价格是住宅的七折”有点守不住的意思了，部分区域的比例开始向5折靠拢。

可见：住宅的识时务者为俊杰是以价换量，商办则“这个法则也不灵了”，特别是在上海未来五大新城战略引导下，商办应该可以赢回些许期待，但可能“有限增长的需求和过去N年无序扩张的供应量”还是很大的倒挂，这个倒挂需要很长时间去消化和拉近。

“没事别碰商办”，这话既是跟开发商的马后炮，也是对投资者的告诫。

上述的描述和概括，还需建立在“1.21上海楼市新政之后（几乎）每隔一周出个细则”的时间背景下来讨论和定义，政策出尽才有楼市复苏，目前还是“跑量真英雄”，毕竟还是有很多“（价格）不能跑&跑不掉”的在等待春天。

春天会来的，楼市的春天，也只能希望它来吧。