文/杨国英

持续强压，需求溢出。

静水之下，波涛汹涌。

这个周末，楼市再有重磅新闻：

今天凌晨，东莞再出楼市新政，紧急调整商品住房限购年限，此次新政共有六条，核心第一条（共4点）。

1，非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。

2，夫妻离异的，任何一方自离异之日起两年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

3，新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年、且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。

4，企业须经市场监督管理机关核准登记注册满两年后方可购买商品住房。

调整限购年限！打击假离婚！

此次东莞调控，限购之严，已与新一线城市持平，称之为“重磅新闻”，意含也在这里。

去年下半年以来，一线城市连续加码调控，上海和深圳仅在今年一二月份，合计调控次数就已超过10次。

一线城市持续升级，二线城市却整体按兵不动。

但为何同为二线城市的东莞，却在调控不断呢？

先是去年七月发布“东莞九条”，再是刚刚发布的“东莞六条”，如果不出意外，在未来3个月内，东莞还要有楼市新政出台。

东莞强压，本质就是深圳强压的反弹。

东莞之于深圳，犹如苏州、南通之于上海。

而深圳和上海，不仅是一线超大城市，还都是内地人口密度最大的城市，所以，深圳和上海房价的持续攀升，直接带动了东莞、苏州和南通的房价。

这就是特大城市的溢出效应。

正常溢出也就算了，关键享受一线城市辐射的城市，房价涨幅甚至超过了一线城市。

比如：

2018年苏州的房价涨幅，超过了上海；

2019年的南通房价涨幅，超过了上海；

2020年的东莞房价涨幅，超过了深圳。

这对一线城市而言，有点太不讲究了！

我调控了，你不调控，或都我调控力度大，你调控力度小，肥水不都流到你家了吗。

所以，一线城市周边的城市，楼市调控也必须加码，否则，不仅政策部门不答应，一线城市也不答应。

这就是城市之间的博弈论。

一线城市与周边的调控博弈，最终又让谁更受益？

重点二线城市。

尤其是过去两年房价承压的省会城市，比如重庆、郑州、南京等二手房挂牌量超过10万套的城市。

这些重点城市，2021年，势必要迎来楼市的又一春。

做这个判断，从资金流动上讲，主要有“两溢”，从政策上讲，重点是“一迎”。

一溢：

股市赚钱的效应，正结构性衰减，春节后的这波回调，已让部分资金有回撤到楼市的冲动。

重点还在下半年，经过一季度的大幅震荡之后，二季度A股大概率还要再创新高（上证指数）。

但在再创新高之后，大批量的资金，下半年将陆续转战其他战场，楼市就是主战场之一。

二溢：

一线城市的调控，一直在加码，现在，就连一线城市的周边城市，楼市调控也在加码。

这样，楼市调控的重点承压面积，就扩大了，从原来的一线城市，扩大到以一线城市为核心的一小时半径。

承压面积扩大，溢出效应转移，重点二线城市，将会承接溢出的部分资金。

三迎：

外部有利好，但最终哪座城市更受益，这还要看自己的态度。

在房住不炒之下，城市的态度，不能有别的，而只能是放宽落户政策。

有的城市，确实有预见之明。

过去3个月，二线的无锡，一线末位的广州，省会城市的福州和南京，都开始放宽落户政策，有的尺度居中，有的尺度巨大。

这就是政策的迎接，通过落户政策的放宽，对当地楼市起到间接支持之效。

房住不炒，已近5年；

资金外溢，旺了股市。

股市震荡，分流楼市；

一线难回，持续强压。

强压之下，流往周边；

周边遭压，溢向其他。