企鹅号作者：81大白话

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存量房时代最大的特点就是---有价无市！

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从目前楼市的发展趋势来看，大部分城市进入存量房时代，已经是不可避免的了。

不论屏幕前的你有没有做好准备，房产去金融化的大潮始终会到来。

这就是在告诉我们每一个人，是时候应该换一个角度去看待未来的楼市了。

纵观整个楼市的发展历程，收入比这个数据一直是呈失真的状态。

那是因为，这个楼市的发展历程，是伴随着城镇化改革的步伐，享受到了巨大人口迁移的红利。

比如说，目前已经日渐衰落的东北，曾经也是辉煌无比的重工业基地，对于那个时期的GDP起到举足轻重的作用。

而这个辉煌的背景是从闯关东开始，到知识青年开垦北大荒达到高潮的人口大迁移的结果。

也就是说，从古至今，东北都是所谓的苦寒之地，就算是清朝建立后，也是入关建立新的中心枢纽，但我们也看到了，即使是苦寒之地，只要有源源不断的人口流入，也可以成为一个国家的支柱。

说这些的目的，是要告诉大家，人口对于一个城市来说，是多么重要，对于楼市来说，更是如此。

当中国发展的重心转向轻工业的那一刻起，东北的没落就基本上注定了。

这里会有人问，如果当时东北积极转向到轻工业的话，现在会不会不一样。

说句实话，对于轻工业来说，东北是没有位置优势的，而且水路不发达也造成了运输成本高，没有任何的竞争力。

所以说，轻工业不会是东北振兴的答案，当然，东北也会有适合自己的发展路径，但这不是本文讨论的重点。

这里要说的是，东北中心城市的楼市，曾经也是经历过房产金融化时代的，这是人口流入造成的结果。

大家都在议论东北楼市现在很难，其实，归根结底的原因是在人口、产业“双失”的情况下，楼市进入存量房时代的结果，接下来，这些城市的房价收入比，将会成为非常重要的楼市参考数据。

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刚刚只是拿东北举了一个例子，也就是说，未来不能受益于城市群的城市，大概率是要走入存量房时代的。

即使拥有直辖市身份的天津，也是很危险的。

目前就是要看清一个形势，在人口流动出现加速分化的时期，在中心城市对周边城市吸附能力出现下滑的时期，中国楼市将存在两种模式同时运行的情况。

一个城市的楼市是否拥有金融化属性，就要看这个城市的大部分房子是卖给本地人还是外地人。

只要目标购房人群是外地人，那么这个城市的房产就具有金融化属性。

外地购房者的比例越高，金融化属性就越高。

从这个角度看，以一线城市为代表的热点城市，房价上涨的原因就可以理解了。

当房产的金融化属性很高的时候，房产就真的不只是“住”这么简单了。

参与这些热点城市的楼市交易者，想要获得的是“交易权”。

有了这个交易权，就有了资产的流动性。

对于房产来说，流动性是最为关键的。

而需求量的增长，房价就会被推高，房价推高，金融化属性就更强，如此这般循环下去。

为什么如今要发展城市群战略？

就是因为一线城市即使面积再大，也是有人口密度极限的。

通过城市群的联动，让整个区域分担人口流入的压力，同时也带动整个区域的发展。

因为，人口集中度越来越高的趋势是不可避免的。

所以，城市群的意义也就成立了。

由此可见，未来的发展，一定会出现相对的集中化。

这种集中化的代价，就是城市群以外的城市要加速转型步伐，如果不转型，也许就是明天的鹤岗。

03

而相对于城市群以外的城市，未来的楼市最明显的特征就是进入存量房时代。

存量房时代的一大特点就是，房价将会向实际收入无限靠拢。

这个时候，房价收入比就会是一个非常重要的参考指标。

当然这些城市不可能所有的房产都会进入存量房时代，只不过拥有金融化属性的房产会越来越少。

因为即使一个城市再衰落，也是有有钱人的，也是需要有相应的房产满足这一群体的需求的。

只不过就是多少说话而已。

但这些城市即使是拥有金融化属性的房产，投资的风险也会很大。

所以说，当房价与收入挂钩的情况出现，房产就已经失去投资价值了。

有价无市，对于这些城市的楼市，理论上讲是一个过渡阶段，如果关键因素没有发生逆转，房价下降只是时间问题。

这里要说一个问题，这个问题很容易被大部分人所忽视。

那就是即使是热点城市，也会存在有价无市的情况。

刚刚说了，以目前热点城市的房价来看，因为金融化属性太强，实际上与收入是一种严重脱钩的状态。

也就是说，只有至少是真正意义的中产以上的阶层，才是这些城市的购房主力。

原来的“六个钱包”会越来越失效了，所以，那些城市中的低质房源，就会进入有价无市的阶段。

因为相对房价与房产所对应的群体已经出现脱钩现象，这个脱钩的原因就是收入。

而那些富裕阶层又不是这些房产的目标人群，所以就导致这些房产进入到一种“夹心层”的尴尬境地。

其实一个现实问题就是，不论有没有金融属性，房产的年限始终是房产居住属性的最大天敌。

这不是说什么70年还是40年产权的问题。

房产想要能实现长时间居住的前提是要有改建权，不然的话，房产的居住属性一定是会因为时间的推移大幅下降。

这也是为什么目前购房的主要需求是置换的原因所在。

房产设施老化是一个现实问题，而目前改造的难度太大，有时候都不是有钱就能解决的。

所以，一个时代说一个时代的话，今时不同往日，现在已经不是那个都是新建楼房的时代了。

中国房改都20多年了，未来的现实问题就是，将有大量房产因为老化问题逐渐失去了居住价值，所以房产即资产的思维，该到了转变的时候了。

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