大家好，我是胡Sir，TOP10建筑院校科班出身，大型设计院和标杆房企投资线工作多年。广州楼市瞬息万变，怕买错、怕踏空、怕站岗，可以关注我。

2021年2月27也就是昨天，时代天境首次开盘，40000-42000元/㎡。

在科学城整体新房缺货、且黄埔至今仍未收紧限外（只是限外地人贷款）的宽松政策下，时代天境必然畅销。

但买期房，除了看当前的趋势，还要考虑5年后的情况，毕竟，从收楼到办证再到证过2年，至少5年时间。

所以还是得从房子本身的价值角度，考虑4.2万，到底值不值。

从万科东荟城的这个角度来看，我觉得还算OK。

根据贝壳数据，目前万科东荟城实际成交价已突破4.7万，这个价格，比目前时代天境的最高价4.2万，贵5000。

比较来看，两个项目距离香雪地铁站的距离差不都，都在1.3公里左右。

万科东荟城的优势在于：

1、8336户的超大规模，具有科学城最大的小区花园，比1140户的时代天境更有规模效应；

2、东荟城自带商业街，而时代天境从商业位置上明显比较偏，且因规模较小，未来也不可能发展出很旺的商业；

3、东荟城作为新学校，近年成绩突出，俨然已经有了学位房的咖位。

时代天境的优势在于：

1、距离大型污染源LG工厂2.8公里，比东荟城的1.4公里要远1倍，而且中间有山体公园阻隔，且位于绿色山体中间，在生态环境上具有明显优势；

2、作为新楼盘，明显更符合新一代刚需需求，比如，同样的85方左右，东荟城三室一卫，而天境做到了两卫。

3、作为新楼盘，比起2016年楼龄的二手东荟城，具有天然的优势。

进一步分析，东荟城前2点优势是恒定不变的，但第3点优势存在变数。

要知道，东荟城小学并不是天生名校，从校名就能看出，成为学位房纯粹是近两年成绩支撑。

而时代天境也配建了一所36班小学，从售价即可知，未来业主圈层和质量肯定不会比东荟城差，因此以后谁成绩更好，不好说。

因此其实可以看出 ，东荟城和天境各有优势，在乎现成学位和花园的选东荟城，在乎健康环境和未来预期的，选天境。

而在各有优势的情况下，天境还比东荟城便宜5000，我认为确实划算。

当然还有一个角度，就是跟品秀星樾比较。

截至目前，星樾只有一两套天底层可选，了解了一下，价格也去到4.2万。

具销售介绍，星樾3月份会推新，但价格要去到4.5万，比天境贵3000。

分析来看，品秀星樾的优势主要3点：

1、距香雪地铁站只有500米，相对天境和东荟城，均具有明显优势；

2、自身配套9年一贯制学校，其他两个盘都只有小学。按照广铁的尿性，未来若引入名校，那优势会进一步提升。

3、星樾去香雪城和奥园广场，是最近也是最方便的。

但星樾有两个缺点，也非常突出：

1、西侧紧贴大型变速箱工厂，且距LG的距离跟东荟城差不多，在环境上最为恶劣；

2、项目本身与地铁车辆段混杂交织在一起，具有明显的噪音硬伤。

所以综合权衡各自的优劣势，我觉得跟星樾还有3000差价，没什么问题。