今天大盘走的有点邪乎，沉寂很久的房地产板块异军突起，整个板块盘中涨幅5.7%，万科A、保利地产、招商蛇口、绿地控股几家地产龙头企业都触及了涨停板，尾盘虽有调整，但地产板块个股涨幅超过9%的企业有15家，涨幅超过5%的企业有35家。值得注意的是3800多亿的地产巨头万科上次涨停还是在2017年底，时值宝万股权之争，距今已经过去三年之久，也令股民感慨万千。而地产板块之所以出现这么大波动就是因为网传的一份文件，对全国22个重点城市实施公告和出让土地两集中，市场预期利好房地产开发，就上演了这么一出。

所谓的两集中一是集中发布出让公告，二是集中组织出让活动，原则上全年不得超过三次。简单理解就是把以前无组织无纪律的土地拍卖统一管理，一年只允许集中出让三次土地，那公告自然也就只能集中发布三次了。这次划定了22个重点城市进行实施，其中包括北上广深四个一线城市，其他还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个新一线和二线城市，这里边青岛已经率先发布相关文件，但是对于具体的土地出让日期还没有确定，而天津则已经确定与每年的3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告，除上述三个日期外，不再发布住宅用地的出让公告。郑州的网传文件是要求航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区等区域自2月23日起禁止发布住宅用地出让公告，将由郑州市自然资源和规划局进行统一组织发布实施。此外济南也于今天公布了相关文件，将于近期实施具体的住宅用地集中出让。

一石激起千层浪，市场预期翻转，房地产开发企业也就跟着涨，但具体这个事儿影响有多大，还要仔细斟酌。

首先，我们要明白两集中的要义是什么，简单理解土地拍卖这块一直是各地政府紧抓的钱袋子，地卖得越多地方手里也就越有钱，所以土地拍卖常年都处于无组织无纪律状态。只要地方想卖，就能随时召开拍卖会，这就缺乏一个统筹管理的制度。说白了只要缺钱就卖地，完全没有一个量能的控制，甚至一些地方专门研究土地拍卖行情，什么时候卖得多，什么时候卖得价高，完全变成了投机游戏，现在由政策调控统一供给，说白了每次都是提前报备的，宏观政策也就有了一个可以把握的调控节奏。从这点来看，中央已经开始逐步插手地方上的土地政策，未来不排除进一步深入调控的可能，说白了这次两集中管理就是要摸地方上的底牌。

其次，土地拍卖价格将呈现下降趋势。住宅用地是个稀缺东西，而且拍卖的主动权完全掌握在地方手里，也就是说你想买还不一定有，完全是卖家市场，这还少它就可以刻意营造物稀为贵的环境，每次都只卖两三块地，让卖家们竞相出价，最后价高者得，那土地价格自然就是一次比一次高。而现在限制了你卖东西的时间，一年只开三次市，那你心里肯定打鼓，价低了自己不赚钱，价高了没人买。这就好比投机商做市，以前一个月卖2件，每月都能卖，但是由于需求者众多，每次都能卖个好价钱，现在集中管理只要你开三次市，那你这24件商品每次就得卖出去8件，供给增多，需求还是那么多，那你的价格自然就会下降。

第三，能够对开发商杠杆进行统一监管。简单理解就是以前是每月拍一次地，这样一些开发商就能每次都参加，即使手里只有买一块地的钱也能在拿下地后快速抵押再融资，继续拿地，如此循环往复，就能把杠杆做到最大，即使是小开发商往往也能在市场上搅起不小的动荡，现在每年三次，同样的资金即使转得再快，你一年最多也就只能拍三块地。同样，对于一些资金背景雄厚的大地产上来说将形成利好，它完全可以在出让过程中一次性拿下更多的地，而小开发商以前还可以趁着巨头们打瞌睡的时间捡漏，现在统一时间市场竞争，则完全不具备任何优势，这也意味着以后的地产市场将出现巨大的分化，小地产商的收入可能仅仅只够维系自己生存的。

第四，地方上对于土地拍卖的掌控将进一步衰弱，原本是自己定价自己出货，完全不愁卖，现在被指定交易时间，也就意味着市场风格将切换到买家市场，定价权也将转手到开发商手里，对于地方上的财政收入将形成不小的冲击。

第五，集中拿地的直接影响就是新房集中上市，由于政策对住在用地拿地后建设时间有明确限定，也就意味着这些项目集中开盘的可能性很大，到时候市场势必引起竞争加剧，销售存压，对于新房市场来说构成利空。而这种影响又会发过来影响开发商拿地，说白了以前供给有限，新房项目都是错时开盘，价格也都比较稳定，盈利预期基本看的见，现在一下子项目集中开盘，价格肯定要比预期有出入，这种落差势必要求开发商对土地开发的投资研判更加精准，也就是说开发商们拿地也将更加审慎。

最后，既然一线和新一线的土地出让被限制了，那么这些开发商势必将注意力重回三四线以下的城市，尤其是以下二线房企面对巨头绞杀本就不具备竞争力，正所谓神仙打架小鬼遭殃，要躲避灾害，只能下沉到两集中的22个城市以外的地方去，所以未来会有更多的房企去县城这样的地方拿地，成本低，但市场广阔，薄利多销也能过得下去。

总的来看，这条政策的影响有限，真正利好的应该就是资金雄厚和借贷资质较好的龙头房企和国资背景房企，对于那些高杠杆的房企和小开发商来说反倒是利空，等市场真正琢磨过味儿来应该就会有所反映。但我们也要明白两集中管理政策的初衷，它是为了调控土地市场限制投机而制定的，同时便于土地供给的统筹管理，限制开发商恶意炒作，也就是说未来房价趋势一定是稳中有降的。投资者千万别看着大涨就追进去，目前这个政策只是刚刚露个雏形，市场也就跟风瞎解析，后边管理层一定会给出明确的表态，到时候一锤子下来，市场立马就趴窝。