“22个城市，一年只卖3次地”传闻被青岛坐实！

刚刚，青岛市自然资源与规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》，全文500个字。关键有3点：

（1）要严格贯彻落实相关文件要求，科学编制住宅用地供应计划；

（2）坚持做好住宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面；

（3）严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

同一时间，天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》：为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告。

除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。

下一个城市会是谁？

目前，具体名单未正式公布，网传的22个城市包括北上广深4个一线，苏州、南京、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

重点：苏州可能在列！

不过，我们也注意到，2021年，苏州已经挂地3次！据了解，本来计划出让的4号公告也于近日取消。

那苏州的土地新政到底会是什么走向？今年还会有新的土地出让吗？这一系列疑问，还得等官方回复。

网上对于这一政策讨论颇多：一勺言将其简称为「一年限售三次」，另外更高级的评价是，这是一次突如其来的「土地供给侧改革2.0」。

我们也来解析一下，一年只卖3次地会有什么影响？这一政策的出现将直接打破过去开发商拿地的“高周转”模式，直接造成的局面就是“大鱼吃小鱼，强者恒强”的局面。

市场将有3大巨变：

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第（1）个变化：有钱或有能力搞钱，才叫牛！

我们首先看一下常规开发商拿地的基本逻辑：

一般房地产投拓拿地，都会有4种核心，包括利润型、规模型、融资型、品牌型。当然最重要的还是“利润为王”，讲规模、讲现金流、讲利润，赚钱的项目拿、不赚钱的项目不拿。

一般大型商住用地都需要提前和相关规划部门接洽，签合作协议，可以引进世界500强企业或者拉一个超五星级酒店等等，地方为了产业、CBD的发展会有一定的“定制”或“出让金优惠”，迟付一点钱完全木问题。

这样，开发商的资金流就可以转起来，账上就几十亿，先给另一个城市用这边先拖着，另一个城市项目卖完了，钱抽出来给这边，过去几十年，这种模式每家开发商玩得溜溜的。这也是为什么年底一般开发商拿地都很少，账上没钱，紧巴巴，没办法。年后一开闸，开始抢地。

但是，这次“一年卖3次地”的政策对开发商的考验就是：怎么搞钱？不管你是融资、现金流管理、合作借钱还是怎么滴，你得保证每年固定的时间点拿出真金白银来，当这个城市统一拍地的时刻， 你得保证你账上有余额。

这样也会有一个可能性：比如下个月开拍地，开发商账上没钱，就要大肆宣传跑量搞钱，不然错过了拿地时间，就歇了。

NO：02

第（二）个变化：选对城市，比什么都重要。

我们之前一直在说，大学生要优先选择城市，城市选择对了，比什么都重要。

同样，对于开发商来说，投拓部门也要对城市有所选择，是选择一二线城市，还是下沉市场往三四线跑？这是大的方向和战略。

毕竟账上只有一笔钱，投资了苏州，就错失了杭州；投资了北京、就错失了上海。同一个时间，22 个城市里就只能有一次选择。

另一方面，这对土拓团队也是一次空间的考核，前期要辗转数十个城市，研究每个城市的利润、规划、地段、客群、未来利润究竟，疯狂的赶场子向总部汇报研究。拿地不是玩笑，分分钟就是几十亿，万一拿错，企业都有可能面临倒闭。

看到这里总部大佬们，估计要冒汗，同一天，22个城市，可能有几百个抵地块同时开拍，这前期的工作量！

吓人！

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第（三）个变化，集中卖地=集中卖房=集中交付

什么意思？

所有的节点都被强制拉在一个水平线上，过去一个热门板块，之所有会热门？你可能会说，因为热度高、规划强、交通好、售楼小姐漂亮之类“常识”，但最终还是会回归到房源少，这个关键因素上。

一个项目4栋楼，也就500套，市场买房客户几千人，狼多肉少，买房人基本没有“选择权”。如果一次性十几个项目，上万套房一天开卖，狼少肉多，还抢个毛？

这时，你是买房人，你挑不挑？

供需关系一旦转变，那市场规则也会跟着变。

什么饥饿营销、卖包、卖车位搞验资或将成为历史，某些板块恐怕又要回归到2015年的“飓风行动”、“海啸行动”促销大战中。最起码，竞品太多，即便是热门板块，买房人也不会那么的焦虑了。

买不了A，就买B，再不行还CDEFG...

同样，集中交付也将紧随其后，同一个地段同样的价格同样的产品；一点点偏差，业主也会轻易发现，一旦影响房价，维权也不是没有可能。

毕竟，痣长在别人脸上，才会不让人担心。

NO：04

不得不说，随着政策陆续落实，很多开发商也会有自己的选择。比如放弃这22个城市，转战三四线城市，做下沉市场，或者联合拿地分摊成本，或者在同一个城市的次级板块拿地，只要有利润就行。

人生有很多个有形和无形，通过某一扇门的时候，这扇门恰恰封闭了，痛苦也来源于选择，选对了就对了，选错了就错了。

2021，开发商或许真的得在委屈中平衡、在妥协中前行、在放弃中收获、在捶打中赚钱。