今天来说说海南。

众所周知，在建设自贸港的消息公布前，海南从2015年起就开始“锁死”岛内房地产，控制土地供给、开展严格限购，防止房地产过热的情况发生，摆明了要去地产化。

那洋房姐姐这个说房的账号，为什么要说海南呢？

这是因为海南也是我国公募REITs的重要试点。

REITs是一种能够间接投资房地产的金融工具，通过它，用不多的资金就能投资热门城市你买不起的公寓，或者普通人很难投资的商业地产。

下面洋房姐姐就来具体讲讲什么是REITs、REITs有什么用，以及为什么是海南？

1. 啥是REITs

REITs的全称是Real Estate Investment Trust，也就是不动产投资信托基金。

它通过向投资者公开发行单位受益凭证，以募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的投资基金。

说人话就是：投资者花钱入股不动产，开发商拿这些钱去盖房子，房子盖好出租，再定期把收益分给投资者。

REITs的投资对象范围很广，写字楼、商场、酒店、仓库、机场、高科技园区等等都能作为底层资产，不过它只能投资有稳定收入的收租型物业，这也在一定程度上降低了风险。

把房地产转化成可交易的金融产品，中间会涉及到很多扮演不同角色的机构，下图是凯德商用中国信托的管理结构，这是第一支在新加坡上市的投资中国购物中心的REITs。

2. 海南和REITs

作为一种金融工具，REITs自然承担着“资金融通”的任务。

REITs是国际公认的房地产高效融资途径，之前洋房姐姐长租公寓相关文章中提到过，在美国，长租公寓这种重资产的开发，很多都是靠REITs这种低成本、高效率的融资完成的。

有了这种工具，长租公寓开发运营方也就不用火中取栗，靠玩儿资金链条的高危方式运转资金了。

而在海南，REITs还有别的任务。

在海南建设全球最大自贸港的目的，是将海南发展成国际贸易、高端康养，甚至国际金融中心，用零关税、低所得税、货币自由兑换等开放性政策，吸引东南亚以及全球的人才和资本，并推动人民币“走出去”。

在这条路上，REITs能发挥很大的力量。

作为一种被国际投资者广泛接纳的投资品，REITs能促进离岸人民币回流，形成资金对外投资与回流的循环闭环，推动人民币国际化。

同时REITs也能盘活海南政府和企业的存量资产，打通一条低成本的融资渠道，吸引全球资本助力海南建设。

2020年被称为中国公募REITs的政策元年，目前海南已经成功发行了四个REITs产品，涉及租赁住房、酒店和农业林地三种不动产。

3. 为什么是海南？

自1988年海南建省以来，国家就给这个宝岛设立的非常高的发展目标。

这是因为海南重要的地理位置，从地图上看，海南虽然在我国的最南端，却处于南亚的中心位置，是我国与南亚、东南亚，甚至与韩国、日本贸易往来的关键枢纽。

但之前的故事大家也都知道，只给政策不设限制的结果，是全岛走私犯罪和一场猛烈的房地产泡沫。

这也是为何此次自贸港政策公布前，国家先行一步限制房地产市场的原因。

后来海南又专注发展旅游业，但因为基建差、服务业水平低，自然景色又与东南亚各国严重同质化等原因，发展的并不十分顺利。

虽然在我们的意识中，海南几乎成了东北第四省，每年都有大量“候鸟”飞往海南过春节。但实际上，直到2019年，海南的旅游收入才超过千亿，和秦皇岛差不多。

这次国家给了海南岛无数条优惠政策，并在2025年之前采取封关的方式发展海南，一方面是争取完成一直没能完成的海南战略规划，另一方面也是因为跟其他几个自贸区相比，海南地方大、起点低，GDP占全国比重不高，是个尝试各种其他地方不敢尝试的政策的好地方。

比如开放户籍，比如REITs。

4. 把握机会

海南自贸港的宏伟蓝图发布后，有人激动无比，堪比香港、新加坡的优质营商环境，康养、高端医疗等全球热点布局，吸引了不少外资和创业者奔赴海南；

也有人嗤之以鼻或忧心忡忡，认为海南离香港、新加坡还有很长一段追赶距离，之前三十年都没什么起色，这次也未必能行。

不过大部分人，都是没有条件真正参与到这场变革之中，如果看好海南的未来，REITs真的是一种间接投资海南的好方法！