牛年楼市开局就爆了个猛料，简单来说就只有一句话：

全国重点一二线大城，一年只拍三次地。

当然，根据我们梳理的信息，好像中央部门没有公开发文，只是内部向下传达，“碰巧”被网传开来。

2月23日-24日，郑州、天津、沈阳、青岛等城市都已紧急发文或紧急开会：“坚决落实上级部门关于住宅用地供应工作的最新要求”。似乎说明了一些信息准确度的问题。

这几个城市在第一时间公开的碎片化信息，可以拼凑出“牛年第一调”的要义，差不多就是“2213”：22 个重点城市的宅地须集中出让，1 年不能超过 3 次。

据称，这个新政策，除了长沙之外，还涵盖另外 21 个重点城市，大概是——

北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

基本上可以说是全国土地最有价值的城市，都纳入了本次调控范围。

由于中央部门的文件没有公开，所以，最终 22 个重点城市名单还需确认，也不排除像西安这样的城市即便不在名单上日后也要参照执行的可能性。

1.

那么，住宅用地出让规则生变，房地产市场将带来哪些影响？

1、在一定程度上降低土地竞拍溢价率

同期大量集中供应土地，将会对竞拍的资金进行有效的分流，单一宗地的竞拍参与方将会减少，土地溢价率得到控制，抑制城市地价走高。

2、同期供应土地同时入市，房企开盘后竞争激烈，对房价上涨形成一定程度的抑制

一年仅发布3次土地出让公告，同批次供应的土地将会达到30-40宗，同批次大量土地同期入市，同期入市项目竞争将会更加激烈。

3、对城市住宅土地供应形成一定的抑制，降低城市对房地产的依存度

一个城市1年仅有3次土地供应机会，错过这三次挂牌机会，将会延迟至下一年，对城市的住宅土地供应形成抑制；降低城市对房地产的依存度。

2.

作为开发商和购房者，又该如何应对？

22个重点城市是中国房价上涨的领头羊。

要调控房价，就要从把这22座城市的土地市场控制住，本次新政本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的一种手段。

这么多地拿出来卖，开发商们都一下涌出来竞拍，资金链势必会周转不过来，有助于减少土地哄抢，促进各地土地交易市场平稳。

开发商们将要迎来的是更严峻的考验，是否有足够毒辣的眼光、快准狠的手段、以及更加雄厚的资金背景。

同时，经过三次集中供地的开发商急于回款，楼盘集中上市时，正是购房人好选房的好时机。

3.

中国楼市之所以被认为是政策市，跟两件东西有关：土地与钱。

这两样东西，都被严格管控在政府手里。因此，对地产行业与地产股的任何未来想象，都不能、也不应该跳出这个天花板。

本次调控若是真的，它的意义非比寻常。

有点像 2016 年 9 月住建部选定了 15 个热点城市进行直接调控。这一次则是国土部选定了 22 个重点城市直接调控。

房住不炒的大方向下，稳房价，稳地价，这一次土地供给侧的调控也是大势所趋。