京城包租公，15年房产买家，爱叨叨，有干货，被粉丝称为“相见恨晚的买房导师”，已为5000+人提供优化买房解决方案。包租公不像其他自媒体，只有自身实力过硬，才能把问题说通透。我的实战经验会转化为对你有用的指导。

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提问：包租公，你好，我在惠新西街北口附近工作，这几年一直没买房，钱在行银存着，看了您的文章，发现了很多自己观念上的问题。春节上班后，又凑了下子 弹，买单位周边应该问题不大。现在主要看了惠新西街、安贞、西坝河等区域的老破小。请问包租公，这种老破小未来预期怎么样？谢谢！

回答：首先，很高兴看到你的开悟。五年、十年后的你，会不断感谢现在努力选房的自己。这几个片区整体来看，是老小区多，配套相对成熟，交通方便。但是具体来看也各有差异。

安贞板块，部分小区略贵，生活配套少；西坝河的关注流量低；惠新西街也不算特别便宜，老破小和次新比东三环要贵，次新较少。更多详解，公*号入口提问。

未来的预期是要结合地段、交通、配套等综合考虑，一般老房子没啥学区的情况，预期的想象空间会受限的。如果你多去筛选，选择到管理好、环境好、配套便捷、邻居素质高的老小区，倒是能跑赢大盘。例如，处于安贞的某喜鹊该缮盘。

02

提问：包租公，您好，本人目前子 弹600W，总预算1000W左右，还有S FSD资格。有1个小孩，双方父母在北京都有自己的住房，我们一家三口也已有该缮住房。此次买入，仅考虑自住和升职。请问逸翠园127平三居，1040万和景粼原著125平三居1050万如何选？有人说逸翠园小议价品质盘，孙河纯新盘，自住来讲这两个型户都不错。有劳包租公从长期发展角度，给下建议。感谢包租公的指导！

回答：总体来看，逸翠园>景粼原著。北京郊区的品质盘，已经把各种好都在价上体现出来了。尤其孙河是属于望京的居住配套区，价上还是对接的。纯升职来看，不建议，基本都是高溢价。同时，周边虽然环境优美，但配套缺乏、距离城区太远、规划落地不明。只有北京主城区的宜居度才是主要打造的方向，个别开发的能力是无法大范围提升，也不可能长久的。相信未来，随着产业的聚拢，人口会向主城回流，当下买房地段依然是考虑的要素之一。

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