企鹅号作者：81大白话

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楼市如果要保持2020年的势头，所需要的资金量也要超过2020年。

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春节假期结束第一天，央行就回笼2600亿的流动性，是不是货币收紧的信号暂且不说，但这一举动确实很罕见，这是16年至今第二次节后收紧流动性，而且上一次只回收的700亿。

所以不论是否是真的要收紧货币，这次的动作都可以看作是一次对于市场的试探。

2月19日，一则“外管局研究论证允许境内个人在年度5万美元便利化额度内开展境外证券、保险等投资的可行性”的新闻，引发了热议。

如果把两件事联系起来，我们不难看出一个大致的脉络，一边试探性地收缩货币，一边给有投资需求的资金打开境外投资的大门。

这对于楼市来说，并不是太好的消息。

其实从去年下半年开始，资金端对楼市收紧的态度越来越明显了，从给房企融资设了“三条红线”，到年末最后一天火速下发银行业房地产贷款集中度管理的通知，对于银行端的房地产贷款额度设限，再到近期北京、上海严查违规资金流入楼市和深圳对二手房“限价”，要求银行房贷按照政府参考价为标准。

这一系列的动作，都剑指一个地方---资金端。

不得不说，在如此之强且频繁的打压之下，接下来在热点城市买房的自有资金比例肯定是要大幅度提高的。

那么问题来了，如果今年热点城市的楼市还要保持去年那样的态势，资金量肯定是要超过去年的17万亿，但融资端的收紧，大不部分压力都倾斜到了自有资金端，这种情况之下，究竟能不能支撑得起来呢？

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这个时候，外管局研究放开海外投资的限制，其实里面大有看头。

一方面，从2020年开始，我国的货币超发达到了一个前所未有的高度，M2和银行贷款长期两位数狂飙，泛滥的流动性，没有起到支撑实体经济的预期，反而进入到股市和楼市，而且是一种集中抱团的趋势，使得这两个市场的头部资产价格被大幅度拉高，产生巨大的风险。

另一方面，去年国际贸易顺差大幅度增加，导致外汇储备也跟着大幅攀升，美国那边无底线的大量印钱，就导致我们手中的外汇出现贬值，本币大幅升值。

把钱发放出去，既可以享受到国外市场的泡沫周期，又可以大幅减少国内市场的投资炒作行为，可谓是一箭双雕。

这对于楼市很可能起到了非常明显的抽血效果，因为目前房价大幅上涨的城市，基本上都是投资资金抱团流入的城市。

这些城市的楼市，同时又受到政策端的全面压制，目前就是一种“富贵险中求”的状态。

而且还不是一般的“险”，从监管层的态度和决心看，有点不死不休的意思，接下来房价摁不住，还会下“猛药”。

与其天天提心吊胆，倒不如去国外市场去碰碰运气，最起码不用被打压。

更何况现在有可能要开门放行，出去也许就是最好的选择。

这种情况下，热点城市的楼市就更加危险了。

还有一点，刚刚央行发布了今年第二次LPR利率，依然保持不变，这种情况已经连续持续了十个月，如果货币呈逐步收紧的态势，利率大概率是要上升的，LPR利率连续十个月保持停滞，是不是说明正在等待一个合适的时机呢？

如果接下来利率不降反升，那么对楼市来说是非常致命的。

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给大家看一张图，感受一下楼市对于资金有多么依赖---

楼市要保持原有趋势，就要有更大的资金量支撑，从图中我们也看到了，2008年到2019年几乎每一年的商品房销售额都要大于上一年。

这个时间段中只有一年的销售额是下滑的，那就是2014年，也就是这一年，中国楼市经历了前所未有的库存危机。

紧接着，2015年通过旧改的方式开启了一波“涨价去库存”的行情，所以，我们可以清晰地感觉到资金支持对于楼市的重要性。

而这个数字，在2020年超过了17万亿。

也就是说，如果楼市要保持原有趋势的话，2021年的商品房销售额就一定要大幅超过17万亿这个数字。

这就是目前楼市中最不确定的一个因素。

接下来就要看自有资金的力度究竟能不能撑起整个楼市了。

或许可以，但难度要比以往任何一年都要大。

如果最终没有支撑起来，那么资金端就会成为2021年楼市最大的“黑天鹅”。

有一个层面也不能忽视，那就是房企的资金端也是被绷得很紧。

3月份，偿债高峰临近，有多少房企能够支撑下来，目前看来是一个未知数，根据现有的信息，情况不太乐观。

想要破局，不知道会不会出现一波降价回款潮。

但即使出现，也很难有太大的波澜，目前楼市的热点只在少数几个城市，而这些城市的新盘也都被限了价，没有什么操作空间，而其他的城市中，大部分的楼市都处于冰冻状态，能买房的去年都买了，去年没有买房，今年大概率也不可能买。

这就是目前楼市的现实状态，单靠几个热点城市撑起整个楼市，难度可想而知。

当然，这只是一个大致的思路，以现有的情况，楼市破位的可能性比较大，但也不排除其他的可能性。

对于这一点，还要结合所在的城市的具体情况而定。

总体来说，房价与收入不匹配的城市太多了，这种“德不配位”的情况，也是目前楼市走入极端分化的主要原因。

需求还是有的，只不过是多少的问题，但这个时期，需求端是被严重压制的状态，这就会对购房能力的要求越来越高了。

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