2月20日，上海土地市场牛年首拍，连续推出两幅商品住宅地块，各有归属但各有冷热——其一为位于市区中环内的普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，经过现场314轮竞价，最终融创建发联合体以64.52亿价格竞得地块使用权。成交楼板价84345.6元/平方米，溢价率36.15%；其二为位于金山工业区JSS3-0402单元08-01纯商品住宅地块，经过招标评标，最终保利以11.4592亿摘得地块，成交楼板价7918元/平方米，溢价率4.56%。

黄欣伟点评本次土拍的特征如下：

首先，从成交价格结合溢价率来看，内中环溢价36%而外环外几乎底价成交，由此可以看出对市场信心的描述也不再能一概而论，而是也需要以“分化”格局来形容，即使在上海，市中心保值的安全思维前置，已经延续到竞拍企业的出价和竞价热情和信心。

另一边是传统价格洼地的金山工业区地块，仅通过招标评标的方式，溢价率几乎可以忽略不计，由此可见应答热情背后的开发商底气截然不同。

楼市的分化从城市分化的1.0版本，开始升级到更加微观的区域和位置分化，系分化的2.0版本。

其次，从两幅土地最终的买家来分析：普陀项目由融创建发联合体获得，在面对周边二手房最高不过16万的静态市场竞争格局来看，项目还是存在一定压力，当然也不排除“时间换空间”的胜算可能。

在此市场态势之下，融创和建发的组合可谓强强联合：建发的新中式产品风格具有一定竞争力和溢价能力，融创强大的销售系统会在后端发力，两者的侧重和强项互补，接下来就看市场是否如他们所愿有所放松有所转变。

倒是金山项目，虽然采用招标评价的方式，却选择了国企保利而非原有深耕此间的华纺，当然后者对工业区项目之前的塑造算不上成功，可能出于安全性和资源寄望的考量，保利愿意&园区也愿意让国企带来新的资源和开发气象。

第三，站在“能进入上海土拍盛宴的房企”立场而言，今天各城市公司也是左右为难：不拿地就要注销或合并，拿地又将面临强悍的市场考验。

更多不确定性之下，城市公司还是选择主动出击，这种看起来的信心可能另有隐情所以需要客观理性看待，当然贵为国企的保利可能这方面的考量压力相对较轻。

综合以上，牛年上海土地市场第一拍，有人粉丝因为期望有限所以斤斤计较，有人鱼翅虽然看似铺张一掷千金但未来能否长久能否可期都是未知，“活在当下”的战略在当下的上海土拍市场由此可见一斑。