文｜邓浩志

2021年1月广州一手住宅网签量为16521套，其中第5周网签量为4258，跃居1月周网签量首位。单月网签4000+，这种情况一般只有金九银十有，而且必须是成色较足的金九银十。距离春节假期仅不到10天，越近春节成交量不降反升，这种“反常”现象非常罕见。情况不但在广州，其他城市同样如此。2021年一月，佛山网签10700余套，珠海8000余套，东莞7700余套，中山更暴增至9000余套。大湾区几乎所有城市都呈现了淡季不淡的情况。

简 评

1、“就地过年”政策使得楼市的购买力继续留在经济发达的城市群，一二线城市楼市受益。鉴于今年春运返乡需持七日内核酸检测阴性证明，再加上鼓励员工就地过年，预计2021年春运返乡人数或将显著低于历史同期，所以三、四线城市返乡置业潮可能明显弱于往年，三四线城市楼市再次错失重要的销售“黄金档期”。而一二线城市今年楼市将很可能展开史上首次“春节行情”。

2、市场看涨情绪浓烈，资金加速进入大城市楼市。宏观上是目前全球的宽松货币政策，微观上是各地方激烈的人才争夺战。抗购买力贬值+新刚需，使得资金+人口都加速往大城市群集中。

前瞻，全球的大背景，全国的大环境，和近期各地的楼市调控政策的力度，其实并不在一个量级水平上，所以楼市的向上趋势今年内似乎都难以改变

房价6万，地价已5万，中海看好老城区后市

2月份的第一天，中海地产拿下广州市海珠石岗路地块，封顶价220873万元+配建450㎡，折合楼面价50526元/㎡。

按地价测算，项目盈亏平衡将在7万+/平以上。目前地块南面紧挨在售项目金融街融御，属二线江景盘，销售单价仅有6万+/平。地块东南向1.5公里外正好也是中海的另一个项目——观澜府，属一线江景项目，售价7万+/平。按房企正常的进度，石岗路地块这个项目今年内就可以入市销售。但要超越盈亏平衡点，实现售价7万+/平，则这个片区房价大概要涨20%以上才能这个目标。即金融街融御售价也至少要涨到7万+/平，因为地块的东南面江景被金融街融御遮挡了，所以这次石岗路地块位置理论上是稍逊于金融街融御的。

所有房企都会根据对楼市的判断而决定拿地的价格。按过往经验，万科、中海、保利这类老牌房企的判断准确率通常都会比较高。从中海这次出手，我们大概可以看出主流房企对广州楼市今年走势的预判，即核心城区房价涨幅会在20%以上。这与我去年12月30日预测的《2021年房价前瞻,广佛普涨20%—30%》一文基本吻合。现在才刚刚进入2月，这20%~30%的空间也才刚刚起步。近期包括房贷延迟放款在内的一些动作是改变不了这个大趋势的。

（本文图片来自网络）