初五是迎财神的日子，这里写一下我国各大城市的经济成色，希望大家能够在未来房产投资中获得更好的收益。

我们常说，没有经济发展，就没有房地产，经济发展带来城镇化，才产生了房地产需求，房价的本质是城市，城市的本质是人与钱。由于城市里提供了更多的工作机会，更高的收入，才会吸引人们往城市迁移，同时，城市吸引了更多的人和钱，才有能力提供更优质的城市公共服务。

经济，是当前衡量一个城市发展状况的主要指标，随着各地经济数据公布，相当于公布了考试成绩，本文从GDP、税收、个税、居民可支配收入、城市资金等多个维度来看看各大城市的经济成色，从而对各城市房价及房地产投资价值作一些评判。

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GDP：经济总量

经济总量是用于分析经济发展水平的最常用指标，经济体量越大越活跃，GDP指标就越高，以下为2020年我国GDP前十的城市排名。

经济总量体现了城市的体量大小，以下十个城市基本也是我国最重要的十个城市，也是将来城镇化继续深入发展过程中人口聚集和流入的主要去处，是将来房地产最有投资价值的选择。

由于不同城市面积、人口相差较大，再看一下人均GDP值的情况，更能体现经济活力，人均值与总量排名还是有一些变化的，比如深圳跃升为第一位，重庆、成都排名就更靠后一些，因为剔除了城市大小的影响。

人均数值南京排名第三，看上去好像很耀眼，但是后面也会讲到，南京的人均个税值是不高的，所以要几个指标综合来看。

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税收总额与个税

GDP指标虽然重要，但众所周知，统计时容易有注水问题，因此我们再看一下各城市的税收情况，由于我国不同城市间的税率基本是一致的，而税收是精确的真金白银收上来的，更能反映一个城市的产业经济含金量。

税收的多少是经济活力的重要体现，也是一个城市造血能力的重要体现，这里可以看到，天津GDP虽然跌出了前十，但是税收收入却是高于成都等地的。

税收收入主要由国内增值税、国内消费税、企业所得税以及个人所得税四大主体税收构成，地方与中央按比例分成，其中个人所得税是依据收入的高低收税，主要由工薪阶层贡献，一个城市征缴的个人所得税多，说明工薪阶层中相对收入较高的占比大，大城市的房价，是由高收入群体决定的。

众所周知，个人所得税是有起征点的，月收入5000元以下不用交个税，个税总额高，要么是交税人口大，要么是人均收入高交税多，更多的是二者皆有。

因此个税尤其是人均个税能够体现一个城市中相对高收入人群的购买力水平。而房价与一个城市中中高收入群体的购买力相关性更大。在人均个税指标中，前五名是北京、上海、深圳、厦门、杭州，而这五个城市的房价也是全国前列的。

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居民可支配收入

城镇居民人均可支配收入是反映城市中居民家庭全部现金收入中能用于安排家庭日常生活的那部分收入，即用家庭中得到的全部现金收入减去个人所得税、减去记帐补贴及家庭从事副业生产支出的费用。

由于没有查到深圳公布城镇居民收入数据，这里采用的深圳市全体居民的人均可支配收入，所以深圳肯定是严重低估了，按照正常推测，深圳肯定是排前三位的。

城镇居民人均可支配收入也是反映购买力的重要指标，前五名依次为北京、上海、深圳、苏州、杭州，也基本反映了各城市中收入高低，而收入高低是吸引人们跨地区迁徙的重要因素之一。

从人均可支配收入可以估算家庭可支配收入，考虑到所有家庭成员数量，家庭收入差距会进一步拉大，按照一家4口人估算，数值如下：

对于房地产来说，买房肯定是家庭总收入对比，有时还要上一代的支持，家庭可支配收入为评判买房难易程度的重要依据，也就是常用的房价收入比指标。

根据链家数据，杭州均价30337元/平米，成都12768元/平米，刚需房子按照100平米计算，套均总价分别为300万与127万，房价收入比分别约为11与6.35，应该说都还在理性范围之内，尤其是成都，对于受过高等教育的年轻家庭来说，购房压力是比较小的。

虽然北上广深等优质城市收入较高，但是房价也越高，买房难度也大于其他几个二线城市，这并不一定是一线城市房价脱离了收入基础，而是说明一线城市中竞争更加激烈。

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金融机构本外币存款

地方统计公报中都会公布的一个金融指标：金融机构本外币存款余额，而存款余额则是精确数值，这个指标弥补了GDP的缺陷，“金融机构本外币各项存款余额”（简称“资金总量”）反映一个城市对资金的吸附能力，资金是经济运行的动力，也是结果。

一个城市能汇聚多少资金，显示出这个城市的综合实力和发展潜力。城市的本外币存款余额体现的是资金总量，增幅表示资金的流向，增量资金涨幅大说明资金选择拥抱该城市，人均值则表示该城市的民富水平。

正如我们之前所说，放水时钱不会均匀的到每个人手中，同样也不会均匀的到每个城市中，而是会流向最有新引力的城市。

图中可以看出，2020年由于较为宽松的货币政策，大部分城市的人均资金量增加量都远高于2019年，说明大量的钱进入了这几个城市。但是也有例外，就是成都和天津，成都变化不大，天津则是2020年少于2019年。

在2020年房地产如此火热的行情下，天津或许是前十城市中唯一2020年商品房销量还低于2019年的：

天津二手房价格指数，红线以下说明价格在下跌，市场的不景气可见一斑：

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一般公共预算收入

再看一下各城市的财政收入，地方财政收入主要由一般公共预算收入、政府性基金、国有资本经营收入及社保基金收入构成，其中国有资本收入相对其他三项占比太低，忽略不计，社保基金则是专款专用，现在普遍是收入小于支出，需要地方财政补贴，因此，各城市最主要的财政其实是由前两部分组成。

一般公共预算收入是体现一个城市经济自我造血能力的重要指标，政府性基金则是国有土地出让收入占绝对大头，也就是通常说的卖地收入。

图中可以看到，不同城市卖地收入在财政中的占比是相差很大的，京沪深对土地依赖度最低，但是其房价也是最高的，土地价格也最高，所以说，这三个城市其实是没有太大的卖地意愿的，而且稍微卖一点地，收入就很高，因此其供应量也是很少的，早已经进入存量房市场。

这一点厦门有点类似，厦门城市较小，但是同样供应量不大，结合上面厦门人均个税较高的水平，厦门房价虽然一直比较高，说明还是有其高的原因的。

相对来说，广州、杭州、南京的土地财政依赖度就很高，基本上占比都在50%左右，可以说其城市发展阶段还没到京沪深的程度，还面临做大和发展的压力，同时，这些也是最希望吸引外来人口的城市。

未来十年，我国房地产最有投资价值的就在这些明星城市，各城市又有各自的不同发展阶段和特点，可以通过以上几个维度，综合考虑，进行选择。

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