文/杨国英

今年的春节，是在楼市的政策碾压下迎来的。

急风骤雨，一刻不停。

仅春节的前20天，上海和深圳的楼市调控，就高达5起之多，绝对刷新历史纪录。

现在，牛年已来，楼市的强势调控，还会不会加码？

01

这要先梳理逻辑。

楼市加码调控的目的，是为了避免房价的大涨大跌（去年是为了避免大涨）。

也就是说，房价的大涨是因，楼市加码调控是果。

只要房价不大涨，楼市就没有必要加码调控。

那么，2021年，房价存在大涨的可能性吗？

说实话，一二线城市还是存在这个可能性的。

这关键还是货币效应导致的。

我们的货币，历来有两个蓄水池，一是楼市，一是股市。

在股市估值合理的时候，政策强势打压楼市，变相引导货币进入股市，这是可行的，这也是去年A股创近5年新高的关键因素。

但是，当股市估值偏高时，比如今年上证指数冲高到4500点上方了，政策还会不会再变相引导货币进入股市，我认为政策肯定会谨慎的。

另外，当股市估值过高，理性的资本也是会调整方向的。

一线强压，那么，就涌向二线——我认为这在2021年是会发生的。

02

当一二线城市的房价，再次进入上涨通道时，政策还有没有杀器？

肯定是有的，也一直在准备。

那就是房地产税。

房地产税，是楼市调控的终极杀器，也是房住不炒的最终体现。

在过去10多年，围绕房地产税，几乎是每年两会、中央经济工作会议，都会提及，上海和重庆的房地产税试点，也已经有整整10年了，但是，一直到现在都没有在全国范围内正式实施。

于是，“狼来了，狼来了……”的心理效应，就在楼市漫延了，许多人潜意识里开始认为，“房地产税永远不会出台”，或者说，“再过十年八年都不会出台”。

但是，我告诉你，你错了！大错特错了！

房地产税，在2021年、最迟2022年，将大概率通过立法程序，然后再正式启动。

现在，信号已经越来越明显了，只是你还没有感知到！

信号一：

全国范围开征房地产税，首先要解决不动产登记全国联网，而全国不动产登记平台联网，已于2018年6月开始正式实施。

第一批“互联网+不动产登记”联网对象是直辖市、省会城市、副省会城市，已于2019年6月完成。

第二批，原计划是在2020年年底，扩大到全国所有的市县，也就是说全国不动产登记一张网全面形成。

现在，是否全国一张网是否已经形成，这个还没有明确的消息或新闻出台，但是，我想，最迟今年年中，应该能够全面完成，毕竟，政府部门是要讲信用的。

只要全国范围的不动产联网了，那么，这就解决了房地产税征收的关键前提条件。

信号二：

两个月前的2020年12月23日，财政部部长刘昆在《人民日报》发文，文章指出：要积极稳妥推进房地产税立法和改革。

刘部长这番话，初一看，并无新意，过去10多年，房地产税几乎是年年提，年年不动。

但是，细一看，还是有差别的，之前每年两会提及的“推动房地产税立法”，无论是“稳妥推动”、还是“稳步推动”，前面从来都没有“积极”二字。

现在开始“积极”了，这是个重磅信号。“积极”二字加持，分量加重，余音绕梁。

信号三：

卖地进入疯狂甩卖阶段。

2020年，全国卖地收入8.4万亿元，创近33年的历史记录，同比增长15.9%。

卖地收入创历史记录，卖地的规模更是创下超级历史纪录。

关于卖地规模，全国的总量数据，目前没有，但是，个别城市公布了，比如，2020年深圳的卖地规模，同比上升了超过300%，2020年上海的卖地规模，同比增长了超过70%，杭州同比也超过了60%……

卖地收入和卖地规模，双双创下历史纪录，这说明了土地财政依赖在固化？

这样的认知错了！

卖地规模的增速，远远超过同期的卖地收入，这说明了单位土地的拍卖价格，事实上比以前低了——地方政府在低价甩卖土地了。

最近两三年，一二线城市的土地拍卖，几乎都是限价的，热点区域甚至是大幅限价，政府的土地供给增加了，但是，却不允许单价过高，这显然是希望通过增加土地供给、压制土地单价，从而最终压制最终的新房价格。

而这也是各级政府告别土地财政依赖的征兆——毕竟，土地进入甩卖阶段了，进入抛售阶段了。

“低价甩卖”这个信号，不是很明显吗，地方政府正在做告别土地财政的最后冲刺。

而在冲刺过后呢，接下来，应该就是房地产税的开征了。

03

对房地产税，真的离我们越来越近了。

房地产税一旦通过立法，必将对楼市造成强大的震动。

但是，普遍人群，也不必过于忧虑。

针对不同面积和不同总价的房子，震动效应将是分化的，对同一城市的小面积房子或低总价的房子，应该几乎没什么影响，但对大面积和高总价的房子，影响将是巨大的。

为什么说房地产税对小面积或低总价的房子，没什么影响呢？

这个是由具体国情决定的，国外的房地产税，几乎都是普及制，不论房子的大小贵贱，设定一个总价比例（比如1%）全部征收。

但中国是特色社会主义，所以，我认为未来对房地产税的征收，大概率仅会征收拥有多套房的、或单套大面积或高总价的。

这个，我们从10年前上海和重庆的房地产税试点，就可以窥之一二。

上海的房地产税，仅针对第二套及上的新购房，只拥有单套房的并不征收房地产税，而重庆则仅针对高档商品房和独幢别墅，普遍住宅并不征收房地产税。

所以，对渐行渐近的房地产税，仅拥有套把套普通住宅的普遍家庭不必担心。

但是，拥有多套房或大面积高总价的特别家庭，则不能掉以轻心。

对真正的有钱人，住豪宅交点房地产税，这倒没什么。

但是，对加杠杆的炒房人群，这肯定是一个重磅打击，真的会让你“吃不了兜着走”。

房价无法抑制之时，必是房地产税祭出之日。

中国式的房地产税，直达“房住不炒”根本。

差别化征收，健全税制，民生无忧。

大裂变时代，富而有仁，要有格局。