去年年初爆发的疫情让各行各业都受到了影响。一方面，疫情期间很多人为了保持一定的社交距离，选择租住到偏远地区，让Airbnb的短租房业务有了巨大变化。另一方面，居家办公的人们更关注居住环境，自动化组合家具、无接触门禁等诸多科技元素开始改变传统的房地产行业。

其一：用户爱租房胜过爱酒店 Airbnb借势开发偏远地区租赁

去年的疫情以及随后的隔离措施让各行各业都受到了影响。房屋租赁市场虽然遭受到了重创，但却仍能继续存续下去，因为租房成了很多人保持社交距离的必要之举。

根据酒店分析公司STR和短期租赁分析公司AirDNA的一份报告，自去年疫情爆发以来，全球27个市场中房屋租赁业务表现超过了酒店。在去年夏季的休闲旅游恢复过程中，人们更喜欢租用大房子，这使得2020年7月美国房屋租赁市场平均日租金比2019年7月更高，从大约300美元涨到323美元。

尽管如此，全球范围内采取的旅行限制措施还是对各个行业产生了负面影响，度假租赁业务也难独善其身。根据STR和AirDNA的数据，从去年3月中旬到6月底，所有房屋共享平台的入住率下降了近一半，降至33%到36%。相比之下，酒店的平均入住率下降到了17.5%。

短期租赁市场最大的参与者是Airbnb，其在220多个国家拥有700多万套房源。去年春季，Airbnb先是裁员四分之一，随后又放弃了进军运输和娱乐等领域的新业务，专注于提供住宿等核心业务。与此同时，Airbnb的估值从310亿美元的高点跌至180亿美元。

Airbnb联合创始人兼首席执行官布莱恩·切斯基(Brian Chesky)去年在公司准备上市时表示，“人们想旅行，他们只是不想坐飞机，”切斯基说。“他们不想去做生意。他们不想像过去那样呆在大城市里了。他们不想住在拥挤的酒店区。他们确实想走出家门。所以我们认为未来的需求将会非常强劲。事实上，我对这个行业非常乐观。”

生活方式的变化

疫情期间，Airbnb极力宣传房屋隐私以及客人能够自主把控居住环境：比如说Airbnb平台上的房屋拥有配套的厨房，用户不需要光顾餐馆。该公司制定了新的清洁指南，并在去年8月底表示，平台上有超过100万个房源信息均获得了“增强清洁”认证，其中包括针对新指南进行房东培训，详细说明如何清洁以及清洁什么。按照最新的程序，每个房间需要清洁45分钟。一些房源还保证在入住前有72小时的空置时间。

Airbnb表示，其提供的服务与人们想要与亲朋好友结伴前往人口稀少目的地的旅行方式一致。在去年9月份的第一个周末，Airbnb平台业务预订量中的30%是来自偏远地区的房屋，这一数字较往年翻了一番。当然，诸如南卡罗来纳州希尔顿黑德岛和加利福尼亚州棕榈泉等经典度假胜地仍是最受欢迎的。但城市地区房屋的预订量仍在下降。

“我们发现旅行和生活之间有点模糊，”切斯基说。“在疫情发生之前，你一年有50到51周的时间是在某一个地方固定生活，一年有一两次的时间会去度假。现在，疫情正在改变人们工作、旅行和生活的方式。”无疑，远程教育以及远程办公使得整个家庭不再拘泥于自家住房。“人们的生活方式不同了，人们想住在任何地方，”切斯基补充说。

旅行是否真的会变成游牧式的生活还有待观察。但根据AirDNA的数据，去年5月1日以来，游客在某地的平均停留时间增加了58%，超过4天，秋季预订也比往常更强劲。

过度旅游、租金上涨和住房短缺

从巴塞罗那到温哥华，世界各地的不少城市都在遏制Airbnb和其他短期租赁公司。许多人指责这些公司造成了社区空心化，因为很多房地产从业者选择长期租赁房屋，并通过短期租赁赚取差价。

“在Airbnb平台上出租公寓和房子比租给当地人赚得更多，”蒙特利尔麦吉尔大学(McGill University)城市规划学院副教授戴维·瓦赫斯茅斯(David Wachsmuth)说。“在他们平台上发生的事情是，实际的住房共享只是其中一小部分，主要被商业利益所支配。”

一项研究发现，随着城市可租赁房屋数量的增加，房租也会随之上升。有分析发现，当地社区在Airbnb上开设租房业务的成本会导致房屋租赁价格上涨以及房源减少，这可能会超过收益。

“过度旅游的问题由来已久，”波士顿大学酒店管理学院市场营销学助理教授马卡兰·莫迪(Makarand Mody)说。“Airbnb的出现让情况变得更糟。虽然Airbnb只是供应方，但无疑需求增加了很多。”

世界旅行和旅游理事会(World Travel & tourism Council)的数据显示，到2019年，全球中产阶级崛起对旅游业扩张的贡献已连续9年超过全球经济增长速度。许多旅行者通过Airbnb找到了价格实惠的住房，从而可以住在社区，而不是商业中心。

切斯基则认为，既然疫情最终颠覆了过度旅游，那么其也以一种持久方式对旅游业进行了重新分配和洗牌。“这在某种程度上拯救了我们的愿景，”他说。“我一直希望某种因素能够帮助将旅行扩展到尽可能多的社区，而不是将旅游者过度集中在任何一个地方。”

“我的猜测是，世界不会很快恢复到过去的样子，”切斯基补充说。“我不认为旅行会像1月份那样。全世界已经发生如此巨大的变化，而一个受到最严重冲击的行业也不可能和以前一模一样。”

去年夏天，瓦胡岛颁布了一项法律，限制未经许可租赁夏威夷岛上的房屋，并对违规者处以罚款。在欧洲，里斯本和都柏林等城市正在回购租约，或强迫房东开展长期租赁，以确保旅游业复苏时不会再次让城市不堪重负。

监管仍很棘手。Airbnb被指对非法房源视而不见。据报道，洛杉矶曾限制房东短期租赁自有房屋，但平台上仍有很多非法房源。

作为回应，Airbnb刚刚推出了一个新的城市门户网站，称这将使监管方更容易识别不符合当地规定的未注册房源。

在新功能发布之前，该公司与旧金山短期租赁办公室(Office of Short-Term Rentals)分享了这一新工具。“他们对此非常积极，希望这能提高他们筛查非法房源的能力，”洛杉矶市市长发言人说。

或许正是因为这些现象的存在，导致Airbnb并没有失去大量房源。AllrTheRooms Analytics的数据显示，在欧洲的热门城市中，只有罗马和里斯本的房源信息经过了清理，各清掉约2000套房源。在里斯本，去年清理行动过后仍留下1.45万多套房源，与2019年1月的数字持平，但低于2019年7月的峰值。

更多监管层面的影响可能会在未来显现出来，对稳健投资组合构成威胁。“对于Airbnb这样的平台来说，他们不仅担心需求方，也担心供应方，”波士顿大学的莫迪说。他表示，世界各地的旅行限制措施可能会促使房东把公寓转至长期租赁市场，从而缩小平台规模，让潜在投资者感到担忧。“当你靠风险投资过活时，盈利能力不如增长重要，”莫迪补充说。“股东们的耐心将大大减少。”

聚会被叫停

Host Compliance主要追踪美国350个市县短期租赁房屋的法律合规情况。该组织表示，在疫情期间，针对短租房内举办聚会的噪音投诉增加了两倍。

“很多人已经在家里呆了很长一段时间。他们需要发泄，但又不能坐飞机出远门，所以就在离家不远的地方租房办聚会。”Host Compliance创始人兼总经理Ulrik Binzer表示。

而这些短期租赁房屋通常都位于居民区，不仅引发了噪音投诉，也引发了人们对疫情期间举办大型聚会的担忧。

在迈阿密海滩(Miami Beach)，短期租赁房屋去年夏天被关闭；不过在8月份，公寓楼内的租赁房获准重新开放，但有人数限制。当月，洛杉矶市切断了TikTok知名网红因举办聚会所租赁房屋的电源。

去年8月，Airbnb宣布禁止在全球范围内的租赁房屋中举办聚会。该公司表示，平台上73%的房源已经禁止举办大型聚会，但房东通常允许举办小型聚会，最多不能超过16人。

切斯基说，“我们希望尽我们所能来维护这些社区的特性，不让其失控。”

观察人士说，现在要知道禁令是否奏效还为时过早。

“Airbnb这一问题的根本在于执行，”Ulrik Binzer说。“这有点像让狐狸看守鸡舍。”

数字时代的体验

现在的Airbnb不只是出租房屋。通过公司旗下的Airbnb Experiences，Airbnb与墨西哥城一名厨师合作开设了制作当地菜肴的课程，在一名音乐DJ的陪同下开展哈瓦那音乐和文化之旅，还在南非与一名环保人士一起在企鹅群中散步。

疫情期间Airbnb的许多体验业务都是虚拟的。通过Zoom远程视频会议服务，坐在轮椅上的游客可以参观康涅狄格州的动物救助农场，跟随医生走遍布拉格，还可以在纳什维尔听歌曲创作。

在Airbnb裁员之后，很多人都想知道，长期以来被传亏损的体验业务是否也会被搁置。去年1月份，Airbnb Experiences在1000个城市开展了5万次体验活动。疫情期间该部门被迫关闭，后来转型提供一小部分在线服务内容。如今，Airbnb Experiences拥有700个虚拟体验，在去年上半年创造了总额约200万美元的订单。目前Airbnb Experiences在超过70个国家恢复了线下体验业务，但对团队规模有限制。该公司拒绝透露有多少线下体验，以及这些体验业务能挣多少钱。

“如果他们完全放弃，我会感到惊讶，”波士顿大学的莫迪说。“他们不想仅仅成为一家房屋租赁公司。旅行就是要完整体验目的地的生活，他们想在其中发挥作用。”

公司则表示一直在支持Airbnb Experiences业务，甚至放弃了抽成。“保持社交距离给人们的体验带来了沉重打击，”切斯基说。他坚持认为，在线转变是成功的。“在一个没有太多事情可做的世界里，我们认为Airbnb Experiences有一个窗口。”

其二：期待更健康居住环境 房地产业引入更多科技元素

疫情下远程办公成为了常态。既然厨房成了办公室，房屋位置就不那么重要了。既然大家都在家，房屋的有效利用空间就更重要了。证明物有所值的不再是房屋周边配套，而是从客厅到卧室的安心生活。在疫情的影响下，房屋内部也开始融入了更多科技元素。

从租赁公寓到豪华住房，后疫情时代的住房市场上出现了大量新的或有价值的技术，其中有重塑屋内空间的自动化组合家具，也有旨在将邻居聚集在一起的非接触式应用程序。

尽管一些批评人士已经对数据收集和隐私问题表示担忧，但这些新技术无疑会对整个房地产业产生长期影响，或许会在疫情之后陪伴人们很长时间。

自动化组合家具

改造家具并不是什么新鲜事，折叠床早在一个多世纪前就申请了专利。但是，挤在单间公寓里的人们可能会欢迎这种自动家具，其不仅可以节省占地面积，还可以让屋内更加整洁。

Ori是一家自动化家具公司，成立于2015年，是“折纸”(origami)的缩写。该公司最近推出了“口袋办公室”(pocket office):这是一张近7英尺高的滑动桌，只需点击一款应用程序，就能从30英寸深的橱柜中展开成带有书架的全尺寸办公桌。合上后这只是一个时髦的电视柜；而在轨道系统的帮助下，其能够从中间分开，形成一个独立办公区，一面是一个可伸缩的办公桌，另一面则是一个书架和站立式办公桌。

“人们对自己的空间有了更多的期待，”该公司创始人兼首席执行官哈塞尔·拉雷亚(Hasier Larrea)在威廉斯堡一居室公寓里接受视频电话采访时说。“但面积无疑是最贵的。”

拉雷亚说在大城市一直都是这样。但居家办公的政策以及疫情中日常通勤的不确定性对他的公司来说是一个福音。

“不仅仅是在纽约，旧金山，波士顿——从博伊西到明尼阿波利斯，再到休斯顿，我们都看到了这种情况，”拉雷亚说他们去年的预订量“翻了两番”，但没有具体说明销售额。

总部位于旧金山的Bumblebee Spaces公司首席执行官兼联合创始人桑卡山·穆尔蒂(Sankarshan Murthy)说，该公司也看到了越来越多关于自动化家具的兴趣。该公司生产的模块化床和家具可以吊装在天花板上，使得地面空间最大化。这些产品中搭配的软件还可以跟踪所存储的物品位置。

“改变的是人们花更多时间呆在家里，”默蒂说，他们“意识到传统建筑模式已经被打破了。”

在大多数情况下，这些公司并不直接向消费者销售产品，而是将产品卖给那些希望最大化单间公寓或一居室的物业管理公司。在交易中，Ori每套组合家具的成本在5000美元至10000美元之间。Bumblebee Spaces包括吊装床和几个储物单元在内的组合产品售价1万至4万美元，具体价格取决于安装方式和产品组合。

随着这些公司加大向房屋住户直接销售产品的力度，情况可能会发生变化。

Ori的特大号“云床”(cloud bed)是一种机械床架，可以升至空中，露出内置的沙发或书桌。其占地7平米，重约1240公斤，需要大约1.8米的高度。这款产品的零售价还没有确定，但可能在1万美元到2万美元之间，比一些中型汽车的价格还高。

但在曼哈顿这样的市场，上个季度公寓的平均售价为每平方米16473美元，单间公寓的售价中值为49.5万美元，该公司认为这样看其产品有市场。

更注重健康

公寓建筑中最重要的变化可能是此前最不受重视的方面，那就是用于消毒、阻止病毒传播和缓解居民恐惧的系统。

建筑系统工程公司科森蒂尼联合公司(Cosentini Associates)总裁道格拉斯·马斯(Douglas Mass)说，全行业都在改进公共区域、电梯和大堂的空气净化系统，使其能更好流通，以减少病毒的传播。科森蒂尼的想法是将通风系统的标准提高到MERV-13，这种空气过滤等级在消毒方面被认为有一定效果。相比之下，普通的窗式空调过滤等级在MERV-8或更低，医院使用的所谓HEPA过滤器等级高于MERV-16。

不过马斯说，大多数大城市的住宅都太过老旧，无法支持更高的过滤标准，因为更强大的过滤器需要更多的空气流量，而只有过去20年左右建成的建筑才能轻松进行升级。相反，其他地方的许多建筑正在对狭小电梯空间等进行渐进式改造。

最大的电梯制造商之一蒂森克虏伯电梯已经开始安装空气循环系统，直接从电梯井吸入净化空气。另一种方法是用紫外线和过氧化氢来处理细菌、霉菌和病毒。还有一种系统是将电离粒子引入电梯间以消毒空气。产品价格从每部电梯3500美元到4000美元不等。

蒂森克虏伯电梯还设计了一款智能手机应用程序，可以让用户不用按呼叫按钮就能控制电梯，同时推销一种技术含量较低的替代方案，让用户通过控制脚踏板来代替电梯按钮。

蒂森克虏伯电梯数字服务主管乔恩·克拉林(Jon Clarine)说，“无论如何，之前这些都不在关注范围之内。”他表示疫情加速了几款产品的发布。但宾夕法尼亚州立大学(Pennsylvania State University)建筑工程教授、美国采暖制冷和空调工程师学会流行病工作组主席威廉·P·班弗莱斯(William P. Bahnfleth)说，其中一些技术的应用速度需要更严格的审查。

“在我看来，这听起来更像是营销，而不是科学，”他谈到一些关于空气电离系统和其他产品的说法时说。“问题是，‘存在多少风险，这些措施能在多大程度上缓解风险?’”

尽管如此，它们仍有需求。物业管理公司Dermer Management副总裁亚当·贝伦森(Adam Berenson)刚刚在所管理一处公寓的电梯里安装了一套类似的紫外线消毒系统，价格为5000美元。许多跃层公寓直接对着电梯门，居民们担心公共区域的空气会渗入他们的居住空间。

“我不认为病毒会很快消失，”贝伦森说。“我也不相信这将是最后一次。”

便利设施

开发商们一度利用豪华设施证明了近年来公寓面积不断缩小、价格一再创纪录的合理性。由于隔离措施以及居民担忧，现在配套的水疗中心、休息室和健身房正在积尘。

“疫情过后，一切都变了，”纽约多处公寓的开发商Extell生活方式总监雷贝卡·帕克(Rebeca Park)说。该公司开发的曼哈顿广场一号(One Manhattan Square)曾以超过近万平米的配套设施吸引了众多买家。Extell已经开始使用一款预约应用程序，对私人保龄球馆、篮球场和壁球场等健身场所的预约时间进行管理。

几位物业经理表示，他们已经通过类似应用程序来管理公寓的公共空间，但持续的保持社交距离措施可能意味着开发商和居民在后疫情时代的偏好转变。

一个可能的受益者是使用钥匙卡或智能手机来开门的非接触式技术。无接触式门业公司Latch创始人兼首席执行官卢克·舍恩费尔德(Luke Schoenfelder)说，公司去年第三季度的销售额同比增长了50%。

“我们已经超出了预期，”他表示去年公司的销售额超过1亿美元。Latch还与谷歌旗下的Nest部门建立合作关系，允许居民或房东使用相同的应用程序远程调节温度或打开门。

位于曼哈顿东区的高端租赁公寓美国铜业大厦于2017年建成。管理该建筑的FirstService Residential高级副总裁Marc Kotler表示，无钥匙出入公寓、自动召唤电梯等功能可能会变得更加常见。

疫情也强化了这样一种观念，即有些服务不应被视为便利设施，而应被视为必不可少的公用事业。非营利性住房政策和倡导组织纽约住房会议(New York Housing Conference)执行董事雷切尔·费(Rachel Fee)要求市政府为新的保障性住房项目和公共住房翻修提供Wi-Fi服务。

“回想一下去年春天，那些所有需要获得失业救济以及需要远程学习的人，”她说。

应用程序和数据

大型开发和管理公司RXR Realty开发了RXO应用程序，其可以为居民提供物业服务和社区论坛，用于支付租金、请求维护、预订设施，以及与物业管理人员进行沟通等。

在纽约长岛格伦湾的豪华出租公寓Harbor Landing，RXO应用程序发挥了巨大作用。其可以监控进入公寓健身房的人数，并限制未预订的人进入。

该行业还有更多的实际应用。该公司首席执行官Scott Rechler说，基于几十个标准——你多久停车一次，多久查收一次邮件，多久接待一次客人——它可以帮助预测住户是否会续签租约，到目前为止准确率高达80%。该项目仍在开发中，但正在三栋出租大楼中进行测试，计划未来在更大范围内推广。

该公司还计划于本月启动另一个名为“计算机视觉”(computer vision)的项目，它将使用新技术来确定出入公寓的人是否戴着口罩，并是否在公共区域保持社交距离，以帮助提醒物业管理人员注意不合规行为。目前该公司正在旗下的商业地产中对这种技术进行测试。

一些人担心，类似的技术可能会超越隐私界限。去年，包括伊维特·克拉克(Yvette Clarke)在内的三名国会女议员提议立法禁止在公共住房中使用面部和生物识别技术。

“我全力支持创新技术，但我们必须努力确保其背后有适当的研究和测试，”克拉克在一份声明中说。“我们需要非常注意那些研究不足的技术，它们可能对弱势群体有害。”（皎晗）