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引

言

2020年，行业内主流的多元化拿地方式主要有四类：

第一、利用旧改模式拿地。2020年城市更新加速推进，房企亦抢滩布局旧改，如中国恒大集团于2020年增加了14个旧改项目，已披露的用地面积高达685.6万平米。

第二、利用商业地产拿地。商业地产与传统地产容易形成联动效应，相对其他多元化业务进入门槛较低，如新城控股2020年获22个商业项目，多数为吾悦广场，总建筑面积达2597万平米。

第三、利用文旅康养类产业拿地。疫情的影响使健康养老产业得到重视，同时随着疫情防控的常态化，旅游产业逐渐恢复。2020年华侨城新增25个项目中14个为文旅产业用地，建筑面积占总新增比例达67.2%。

第四、利用TOD模式拿地。随着国内轨道交通行业的发展，TOD领域亦成为房地产行业的“新蓝海”。2020年龙湖集团重点发力TOD，新增建筑面积达302万平米。

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房住不炒的定位以及三道红线的实施使房企资金压力加大，为保障货值充足，城市更新成为房企扩充土地储备的重要渠道之一。

旧改，意为旧城改造，属城市更新项目范畴，“政府引导、市场运作、公众参与”的模式使旧改成为拥有巨大潜力的市场。2020年4月14日，国务院召开常务会议，计划于2020年改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，若户均改造投资10万元，则2020年旧改市场规模高达7000亿元。在旧改加速推进的过程中，房企亦纷纷抢滩城市更新市场，截至2020年12月底，E50房企几乎都已加入“旧改”市场，分食存量市场的蛋糕，以下我们从在2020年旧改市场较为活跃的中国恒大、时代中国、中国奥园三大房企展开讲述。

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恒大早年虽因“高负债、高杠杆、高周转、低成本”的发展战略实现了高速发展，位列国内房企TOP3，但也因债务问题饱受业界诟病，2017年恒大向“低负债、低杠杆、低成本，高周转”进行转型，然其净负债率仅在2017年出现下降，后续依旧走高，并于2020年6月30日达到了199.3%的高位。

2020年初，恒大提出要在2020年-2022年内，实现“有息负债年均下降1500亿元，土地储备年均下降3000万平米”的目标。随着房地产行业的增速放缓，恒大管理层不止一次向外部表示，以后将更加注重存量市场的发展，而城市更新便是房企必争之地。2020年以来，恒大接连在东莞、珠海、广州、深圳拿下14个旧改项目：3月底介入珠海洪湾村旧改项目，改造面积高达300万平米，4月末连拿4个珠海村庄的改造项目，后又接连发力布局广州旧改市场，涉及到增城、南沙及黄埔三个城区，其中黄埔庙头村的改造面积高达199万平米。

作为三道红线试点房企之一，恒大当前任务是在解决债务问题的同时保证自身的发展规模，提高旧改拿地比例便是解决措施之一：

第一，旧改项目拿地成本较低，且距转化为土地储备之间仍有一段时间，既可以满足恒大“降土储”的目标，又可利用较少的资金提前锁定较多的土地储备；

第二，恒大布局的旧改项目均位于大湾区核心区域，市场前景较为广阔，可为企业未来业绩的增长提供源源不断的支撑力，符合房企可持续发展的预期。

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时代中国2012年并购了主营城中村转租业务的广州至德，为此后旧改业务的成长奠定了基础。截至2019年底，时代中国拥有城市更新项目120个，总潜在建筑面积达4300万平米，2020年公司也并未放缓脚步，先后在惠州的博罗，广州的增城、南沙、番禺等区域拿下旧改，至2020年6月底，半年内增加了30个城市更新项目，且多数位于大湾区经济发达地区。2020下半年，公司进军佛山及珠海旧改市场，先后以50%的增值收益比例拿下佛山九江镇英明社区村尾工业园与桂城夏东三洲工业区改造项目，此外佛山南海三洲工业区及珠海金湾区鱼林村项目亦被收入囊中。

大湾区的旧改市场虽利润丰厚，但“周期长、推进难、转化慢”却使得多数外来房企望而却步，相对来说，时代中国具有明显的主场优势。2019年成功转化10个城市更新项目，扩充土地储备达349万平米，占2019年总新增土地储备的46%，尽管2020上半年受疫情影响，旧改项目进程有所延后，公司依旧转化了4个城市更新项目，总建筑面积达137万平米，而同期时代中国新增土地储备建筑面积仅92万平米，足可见城市更新在时代中国的战略地位。随着企业对城市更新的经验逐渐丰富，项目或将加速转化，大幅缓解公司的拿地压力。

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中国奥园的旧改项目立足于粤港澳大湾区，并向环京区域、中西部城市群等布局。截至2019年底，集团拥有超过30个城市更新项目，总建筑面积达1425万平米，可售货值约2260亿元，其中粤港澳大湾区占比达89%。对于中国奥园来说，能够在众多规模房企抢滩的大湾区旧改市场中脱颖而出，靠的是两个重要技能：

第一，通过特有的“奥园旧改模式”拿地，实现三旧改造全覆盖。中国奥园秉承“一业为主，纵向发展”的战略，即以房地产开发为核心业务，纵向发展复合产业，包括教育、医疗、养老、商业、文化等多个产业，利用自身的优势及开发模式，已实现“旧城镇、旧厂房、旧村庄”三旧改造全覆盖。如2015年正式开工的珠海奥园广场，历时仅3年便更新改造成为集购物、休闲、游乐于一体的大型城市商业综合体， 2018年7月开业，两天客流超30万，成为旧改的标杆项目。以此为基础，2020年中国奥园还在加速推进城市更新项目，4月成为珠海联安旧村改造项目实施主体，6月成为东莞清溪镇荔枝村商住更新单元的前期服务商，9月、10月接连拿下东莞万江石美茶业小镇及万江金龙项目。

第二，除通过依靠自身的运营实力拿地之外，奥园还加大了合作及收并购获地比例。如5月联合广东合汇及湾区产融拿下广州增城横塱村的旧改项目，投资金额达70亿元；10月联合中天实业摘得东莞市清溪镇清厦村鹿湖坝旧改地块；与卓志集团就广州黄埔嘉利码头改造项目签订合作协议，与青岛经控集团达成合作，首期项目便涉及38条旧村改造。此外，中国奥园还与花样年就大湾区城市更新项目签署了战略合作协议，截至2019年底，花样年于大湾区持有46个城市更新项目，将有效扩充中国奥园的项目资源。

●年度盘点●

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