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引

言

2020年，行业内主流的多元化拿地方式主要有四类：

第一、利用旧改模式拿地。2020年城市更新加速推进，房企亦抢滩布局旧改，如中国恒大集团于2020年增加了14个旧改项目，已披露的用地面积高达685.6万平米。

第二、利用商业地产拿地。商业地产与传统地产容易形成联动效应，相对其他多元化业务进入门槛较低，如新城控股2020年获22个商业项目，多数为吾悦广场，总建筑面积达2597万平米。

第三、利用文旅康养类产业拿地。疫情的影响使健康养老产业得到重视，同时随着疫情防控的常态化，旅游产业逐渐恢复。2020年华侨城新增25个项目中14个为文旅产业用地，建筑面积占总新增比例达67.2%。

第四、利用TOD模式拿地。随着国内轨道交通行业的发展，TOD领域亦成为房地产行业的“新蓝海”。2020年龙湖集团重点发力TOD，新增建筑面积达302万平米。

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TOD，指以轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心，以400-800米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。TOD模式源自美国，于2003年引入中国，但早期国内对于TOD的规划标准并不完善，项目推进也较为缓慢，因此多数与国际公司合作为主，少有国内房企涉足。直至2014年起各城市先后出台与TOD相关的规划政策，房企才纷纷加入TOD浪潮。

截至2020年12月31日，全国（除港澳台）共有44个城市开通运营城市轨道交通线路233条，运营里程7545.5公里，全年新增线路39条，新增运营里程1240.3公里，较2019年增长20.1%，城市轨道交通的快速发展使TOD开发具有巨大的潜力。具体来看主要有以下优势：

第一，实现土地溢价与物业增值，TOD项目由于特有的交通功能与人流属性，项目落地后周边地区及物业价格上涨较快，甚至可以打造为微型城市中心，有利于周边商品房的去化；

第二，TOD项目具有较强的轨道专业性，且出让地块总体面积巨大，因此地块出让单价较低。

但是，除耗资规模大、项目周期长、投资回报慢的难点外，TOD项目还具有三个与其他多元化项目不同的难点：

第一，项目进入门槛高。由于与交通枢纽邻近，TOD项目出让地块通常比较零碎且不规则，中间还穿插着轨道交通的运行区域，且在开发过程中需维持轨道交通的持续运行，用地难度相对普通地产开发项目要困难许多；

第二，与当地政府保持良好沟通。将城市交通与城市功能置于铁路上方，需要创新和突破现有的城市管理及建筑规范，为此TOD项目要求开发商与政府保持密切的沟通，以寻求合理合法的设计方案；

第三，不同于住宅的线性开发模式以及商业地产的投融管退模式，TOD模式需要配置大量自持的商业、产业及公共服务业态，因此对参与企业的融资能力要求较高，融资成本需低于自持TOD商业综合体项目的回报率才具备相应的实力操盘。

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面对国内TOD领域迅速形成的万亿投资风口，越秀地产作为一家在广州深耕37年的TOP50规模房企，积极参与广州TOD项目，继2019年成功收购官湖项目、陈头岗项目、香雪项目之后，凭借着与广州地铁的战略合作关系，2020年越秀地产再次获得镇龙项目及水西项目51%的股权。

具体来看，镇龙项目位于广州黄埔区新龙镇和增城区中新镇的交界处，距21号线镇龙站仅数步之遥，项目占地面积24.22万平米，建筑面积达70.67万平米；水西项目具有双地铁、双高速的优越交通条件，项目位于7号线水西北站上方，临近21号线水西站，北二环高速公路及广惠高速公路交汇于此，项目占地面积8.16万平米，建筑面积达33.88万平米。两个项目总建筑面积达104.55万平米，加上之前收购的三大TOD项目，越秀地产旗下5个TOD项目的总建筑面积达419万平米，占2019年底越秀地产总土地储备的17.7%，充足的土地储备是越秀地产销售增长的护城河。

除此之外，越秀地产正式开启TOD全国化布局，2020年越秀集团、广州地铁集团、长沙市轨道交通集团三方达成战略合作框架协议的签订，充分利用广州TOD项目开发经验推动长沙轨道交通物业的发展，多元化拿地区域得以扩张，并有助于将TOD模式打造成越秀地产的核心竞争优势。

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龙湖集团2003年便开始尝试探索TOD模式，成功打造出重庆北城天街项目，全国首个商圈高铁TOD项目——龙湖金沙天街也在2020年12月30日正式开业。2020年公司在TOD市场上更是动作频频，新增9个TOD项目，总建筑面积达302万平米，耗资285亿元，项目主要分布在一二线城市，如东莞、广州、杭州、成都及重庆等，此类城市的市场消费能力较强，可以支撑TOD项目的商业板块，从而使周边物业增值。截至2020年6月底，龙湖集团持有TOD项目65个，以TOD为核心的全业态开发面积已累积达到900余万平方米米。

龙湖集团还加强与各城市地铁集团的战略合作，6月4日，龙湖集团与武汉地铁集团优先公司签署战略合作协议，主要合作内容包括轨道交通TOD及产城融合发展战略，10月30日，龙湖集团与徐州云龙区就商业TOD项目签约，此外，在头部房企先后加入TOD赛道之际，龙湖集团作为唯一一家房企参与编制了我国首个TOD标准——《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》的编制工作，该规范于9月29日正式发布，填补了国内TOD领域团队标准的空白。

2020年龙湖发力TOD领域与其较为温和的拿地风格有较大的关联，2019年业绩会中管理层表示龙湖对于拿地的心态比较平和，不拿地王、不拿高价地，而2020年国内土地市场较为火热，据统计2020年全国200城住宅成交平均楼面价为3345.5元/平米，同比2019年上涨8.9%，多城市涌现出单价地王、区域地王，而采取TOD拿地是降低土地成本的一大措施。

总的来说，随着国内轨道交通的发展，TOD领域存在万亿级市场，但轨交物业的蛋糕并不好分，从以上房企来看，越秀集团为国有企业且与广州地铁集团合作，龙湖集团具有丰富的经验并参与编制了国内首个TOD标准的编制，可见TOD项目的门槛较高，且在融资政策收紧的当下，房企布局TOD领域还需注意自身的资金运营情况，切忌盲目跟风布局。

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2020年的疫情和三道红线对房地产行业产生了深远的影响，疫情防控虽步入常态化，但面对冬天的反复及国外的严峻形势，持久抗疫或将成为未来一段时间的主流。三道红线亦是为坚定防控地产金融化这一“灰犀牛”。

我们认为，2020年是房企发展的重要转折年，进入2021年，代表着房企投资“新时代”的开启：

一方面，随着房地产行业的继续分化以及增速的放缓，房企的分化亦会逐步加快，除以上多元化拿地方式之外，巨头房企已经开始跨领域寻求自身的新增长点了，如碧桂园的农业，万科的生猪产业以及恒大的新能源汽车；

另一方面，房企间的收并购会更加频繁，中小房企因失去行业发展红利，或将被迫面临出售项目甚至被大房企并购的情况，行业的集中度持续提升。

凛冬已过，暖春将来。期待房企在新一年的表现。

●年度盘点●

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