京城包租公，15年房产买家，爱叨叨，有干货，被粉丝称为“相见恨晚的买房导师”，已为5000+人提供优化买房解决方案。包租公不像其他自媒体，只有自身实力过硬，才能把问题说通透。我的实战经验会转化为对你有用的指导。

全网同名，咨询需搜名关注，后台精选问答如下：

01

提问：请问，包租公，看上了二十年房龄，住宅性质的商用楼盘。有朋友自称高手，说"这种老办公楼，办公越多，后期上涨空间就越大。需要碰到后期整顿的机会。"您知道后期有哪些整顿可能？如果真如他说的，会继续涨，是不是楼里面的商用比例会降低？现在价格是周围次新的五折。我是否可以考虑入手一套120平的 ？另外，也有人说这种房子很难出手，而且价差会一直在，不会补上，您能给些建议么？期待包租公指导。

回答：整体来看，这种商用的住宅楼与周边纯住宅小区的价差会一直存在。这种差价是市场口味决定的，不是短短一两个周期就会改变。你们在挑选标的时，要区分价值本身很低，还是价值被低估的。

商用比例高，主要有两种原因：1）楼盘设计时定位如此，以致户型结构适合办公，自然受商用市场青睐；2）所处街区缺少价格合理的办公楼，一次次的市场筛选会造就大量办公租户。

对于学艺不精的部分人，很有赌徒心态，要调整。很容易还没做成功，而快速沉浸于笋盘获利的幻想。认为自己很懂，胆量盲目变大，一看到总价较低标的，就忍不住建仓，并没有经过缜密的分析。结果收益，还不如什么都不懂的小白。

所谓高手说的后期整顿，不清楚具体指什么。放眼京城，类似的办公住宅楼有一些在整顿商用后，商用比率明显降低，慢慢得到市场的认可，终于房价有相应回升。你在看此类住宅时，中介偶尔以此为噱头，说小区正在整顿办公，房价未来有上涨空间。要清醒认识到这是小概率事件，兑现时间无法确定。

不要迷信所谓高手，要问有真实控盘经验的人。甚至还有人说过，“单价是周边次新的五折，单价更低，所以风险也更低，收益预期立于不败之地。”鹤岗的房价更便宜，若嫌贵还有更便宜的城市，是不是它们更适合你买入呢？顺便说下租金，一般此类物业的租售比略高，若长持确实可以在租金上小赚一笔。但以京城现状来看，很少以租金作为首要筛选条件，还是要看房产的整体上涨预期。

总之，你的选筹思路比较混乱，核心细节需由专人指导，公号提问入口。

02

提问：帅气的包租公，你好，我是SFSD，目前朝阳地区低总价，房龄在1980年及以前，地段好，位置显眼的小区，总价400W左右。因为家里原因，不考虑近期的收益，也可以不自住，买在哪里合适呢？或者您有其他建议？谢谢包租公。

回答：选房龄在80年及以前，是想博拆迁、旧改么？认为位置显眼的小区更容易启动？400万的预算不多，但是也没必要这样打gui牌。

不考虑自住、收益，应该是没有表达清楚，可以再次提问沟通。常规来看，朝阳地段好点的楼盘，符合你要求，也不强调收益属性，可以先到朝阳门外看看。

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