据相关专业机构数据统计：2021年1月，上海共成交26幅经营性用地，成交建筑面积约243.69万平方米，土地成交金额为393.65亿元，土地楼面均价为16154元/平方米，除了地价的环比下降25.64%，推地量、成交面积和总金额三项指标的同比和环比，均有大幅度增长。

如何解构上述数据？

（一）供应量大幅放大值得关注。

1月21日的上海楼市新政，多数人更关注的是收紧调控的诸多规定，“增加土地供应从而实现远期为楼市降火”这一条被忽视，可能是过往所谓经验判断的：“不论如何增加土地供应但上海楼市的消化系统总是大于目测承载力”。

2020年一月，疫情尚未大面积爆发但因为临近春节（2020年的春节为一月下旬），土地市场提早实现了刀枪入库，所以本次统计的“土地供应量同比大幅度上升”的参考价值有限，倒是其“环比增加136%”值得关注，虽然楼市新政是在1月21日颁布，但或基于上年四季度特别是12月份的翘尾行情，或是“政策执行在政策公布之前先行”，总之（1）一月份推地量大幅度增加值得关注（2）一月份推出地块的楼板价有所下降，证明了楼市新政所言“增加外部区域土地供应更好满足刚需购房者”的说法。

（二）土地市场提前为五大新城布局

从一月份土地市场的供应成交明细来看还有三大特点：其一，租赁用地的属性明显增多，这不仅和地段有关，也是导致楼面地价下降的最主要原因，通过地价来舒缓未来的成本，最终实现租金价格的和谐控制，既让未来租客承受得了，也不让开发企业亏损；其二，商办用地的占比在上升，关于五大新城的未来愿景，很重要一点是“配套先行”，因为没有配套的加持，让土著人口向外定居并吸纳上海周边人口入沪，都属于“又让马儿不吃草”，考虑到实体商业的现状困境，地价亲民也是从源头鼓舞开发企业；其三，包括BILIBILI拿下杨浦商办地块为典型个案，土地市场的转向迹象明显，即不再以单一的卖地模式，而是带有“区域招商+土地为媒”的方式，侧重点发生变化。

（三）大型国企的介入，意图开始变化

上海房价的高企，一直以来引发中小开发企业的口舌，即“上海土地市场不仅是总价还是进场资格设置，都将中小房企排斥在外”，而从2020年长租公寓市场的不断暴雷来看，在租赁市场全面转冷的市场拐角处，更需要国企介入其中“为城市护盘”。

但又不是单纯的长子担责任，租赁地价的下行也从源头给国企寻找可能盈利至少保本的运作空间，为其降压。包括总价176亿元的豫园地块，看起来楼板价咋舌，但一方面并非一般房企具备运作市中心钻石地块的实力和资源整合力，另一方面也让接手企业可以实现“住宅售价贴补商办运营”从而实现总账平衡。

应该说，2021年1月的上海土地市场数据，一方面看得出降温的意图，另一方面也看得出管理层站在更高立意统筹布局上海城市下一轮发展的手径，当然最终要看市场反馈，但土地市场的主观能动性基本已经表态，而且已经尽力。