牛年，悄无声息地来了。

每年的大年初一，人们总是对新的一年抱有莫大的期许和“仪式感”。

尤其在颇具特殊意味的“牛年”，家庭、事业、身体健康等各种祝福，今年都显得很应景。

但房地产市场是个例外，最近十天时间，北京、深圳、上海、江苏、江西多个省市加码调控，丝毫没有因为牛年来临调控出现懈怠，各地房贷发放额度缩水、经营贷和收入流水的审查力度，可以说是前所未有。

调控加码，资金流入严格受限，牛年的楼市，可能“不再牛”了。

更重要的，是央行在春节期间的表态。

这两天，央行发布2020年第四季度中国货币政策执行报告。

每个季度的政策报告，都是例行且重要的风向标，市场各方对报告一直高度关注，其中每个字、每个词、每句话的变动，增减都耐人寻味。

在牛年这次最新发声中，央行再次谈及货币政策、中小银行、房地产等大家关心的话题，重申稳健的货币政策不急转弯、坚持“房住不炒”定位，提出要高度警惕居民杠杆率过快上升的透支效应和潜在风险，不宜依赖消费金融扩大消费。

蓝白把报告中关于居民杠杆率的部分摘出来，大家可以看一下。

《报告》指出，我国大约有20％的居民债务与经营性活动相关，剔除后我国居民杠杆率在国际上处于合理水平。

我国居民部门的经营性债务，主要来自个体工商户的经营性贷款，也有一些个体户使用消费贷、信用资金经营周转。

2020年上半年末，BIS口径的我国居民杠杆率为59.1％，已接近欧元区和日本。剔除经营性居民债务后，同期居民杠杆率降至46％左右，在国际上仍处合理水平。

原文还有一句话，需要划重点：但也要看到，2011年以来我国居民部门杠杆率持续走高，2011年末至2020年上半年的上升幅度超过31个百分点，居民债务继续扩张的空间已非常有限，相关风险值得关注。

什么意思呢？

现在的居民杠杆风险并不大，跟欧洲和日本差不多，但是，最近10年时间，居民杠杆率上升的幅度超过了30个百分点，这就有点反常了。

居民杠杆率越高，大家肩上负担的债务就越重，大部分收入都会被负债“吞噬”，居民无力消费的后果，经济需求就会不足。

毫无疑问，过去10年来，房贷是居民部门杠杆率上升的主要原因。

任泽平发布的数据显示，2004-2018年，房贷收入比（居民房贷余额/可支配收入）从16.2%增至47.6%，带动居民债务收入比（居民债务余额/可支配收入）从28.6%增至88.4%。

正因为房贷开始捆绑实体经济，央行这份报告的表态，才显得尤为重要。

国盛宏观分析师熊园指出了两个重点。

1，央行提出“保持货币供应量和社会融资规模增速同名义GDP增速基本匹配”，保持“宏观杠杆率基本稳定”；2021年信贷、社融、M2增速均将回落，信用趋于收缩。

2，“应观察DR007的加权平均利率水平，且观察在一段时间的平均值，而不是个别机构的成交利率或受短期因素扰动的时点值”，央行更重视稳杠杆和防风险，预计2021年监管将较2020年趋严。

稍有经济学常识的朋友都知道，信贷、社融、M2这三个指标如果回落，就意味着“货币见顶”。

数据已经佐证了这个趋势，2月9日，央行发布2021年1月份金融信贷数据。

其中，新增信贷3.58万亿（前值1.26万亿）；新增社会融资总额5.17万亿（前值1.72万亿）；社融存量同比增速13.0％（前值13.3％）；M2同比增速9.4％（前值10.1％）。

M2，可以理解为货币的总供给，社融，可以理解为经济对货币的“需求”。

换句话理解：M2是印钱的“水”，社融是实体经济的“水池”。

注意：M2增速是自2020年2月以来第一次回落至10%以下，M0首次出现了“负增长”。

事实上，自去年5月货币政策转向以来，DR007水平自低点持续上行，中枢由1.5%上行至2.2%左右，11月受信用债事件冲击有所下行，但2021年1月以来恢复上升，短期最高突破3%。

DR007银行间市场利率的“中枢”，利率持续走高，说明银行之间借钱也“变贵”了。

而M2、社融速分别于7月、11月出现拐点，2020年末，社融增速已从10月高位下降0.4个百分点至13.3%。

总而言之，不管是货币政策报告，还是最新发布的资金面数据，都说明了一个事实：央行正在收紧流动性，市场中的货币已经“见顶”。

作为一个年度销售额超过17万亿、年销售面积超17亿平米的市场，钱少了，楼市必然会受到冲击。

央行货币政策委员会委员、北京绿色金融与可持续发展研究院院长马骏前段时间说了一番话，各位可以参考。

“有些领域的泡沫已经显现，最近上海、深圳等地房价涨得不少，这些都与流动性和杠杆率的变化有关。如果不转向，这些问题肯定会继续，会导致中长期更大的经济、金融风险。”

显然，货币政策转向，一个很重要的原因，就是“遏制房地产泡沫”。

基于此，我们也就不难理解，为什么近期各个城市频繁从资金面对楼市出手。

广州银行业被当地金融监管窗口指导，个人按揭贷款被“双管控”。

深圳发布二手房参考价，热门小区的参考价普遍降幅达30%，商业银行发放房贷将按照参考价发放，直接降低购房杠杆，提高首付成本，银行也开始严查购房者流水，只认定三种流水为有效。

北京开始严查经营贷流入楼市，上海严查假离婚，买房实行“积分制”，房贷发放额度大幅压降，几乎“停贷”。

这只是开始，只要央行收紧货币“总闸门”，即便1年期LPR和5年期LPR不上升，房贷利率上升也几乎是“板上钉钉”的事。

在上个月，贝壳研究院监测的36个城市的主流首套房贷利率为5.23%，二套房贷利率为5.52%，环比均微增1个基点，且从2020年12月开始已经连续两个月上升。

具体来看，珠三角部分城市比较有代表性，比如，东莞从去年底的首套房贷利率5.25%上调至5.45%，二套房贷利率则从5.45%上调至5.65%；中山方面首套房贷利率从去年底的5.05%上调至5.15%，二套房贷从此前的5.25%上调至5.35%。

这就是2021牛年楼市的风向：严控信贷流向，严控房贷额度，严控货币总量。

这3个“严控”的背后，是房地产市场“去金融化”的必经之路，也是央行对经济“保驾护航”的决心。