黄浦区原本“半年社保+本科学历”，会调整为为“两年社保+本科学历”，据说6月前落地。

大家好，我是胡Sir，TOP10建筑院校科班出身，大型设计院和标杆房企投资线工作多年，第一次来，可以先看看本号的核心圈层理念：

今儿是牛年初一，对于奔跑在买房路上的你，我知道：你缺的不是不痛不痒的祝福，而是牛转乾坤的干货。

昨天和今天都有不少粉丝，在后台问我节后广州楼市的走向，大概意思就是看看房价会不会降然后好抄个底。

先来个一锤定音的结论：因2020年疫情导致的这波意外牛市，必将在2021上半年彻底结束，但房价很难下降。

先说牛市：结束的时间是在2月底还是3月底，还是会继续王后拖到6月，还有待观察（后面会说到）。

为什么一定会在上半年结束呢？

首先，货币流动性拐点已经非常明确了，楼市上涨的底盘正在消失。

数据来自泽平宏观

从图可以看到，M2从2020年7月新高后，一直回调，1月同比增速已降至9.4%。

按照央妈“不急转弯，但弯还是要转的”的定调，预计后续还会进一步下降，如果进一步降至和2019年相当的8%左右，那楼市就彻底歇菜了。

但不管到不到8%，2021年的货币流动性持续收紧是板上钉钉，所以楼市要再现2020年那样的大涨，可能性是零（除非出现其他黑天鹅因素改变政策走向）。

第二，调控持续收紧信贷

一段牛市，一旦出现调控，牛市基本就走过了大半程。

分析来看，广州的调控始终跟国家和北上深保持一直，主要是控制信贷：

1月份先是通过窗口指导，控制房贷规模：一是新增个人住房贷款占比不能超过12.6%；二是每月新增个人住房贷款额度不超过2020年10月、11月、12月三个月平均放款额度。

然后紧接着广州四大银行自2021年1月27日，全面提升利率，首套利率为LPR+55基点，二套利率为LPR+75基点

然后2月2号南沙风吹调控限制外地人贷款，必须证明自己是真实在广州工作半年以上（且不能是兼职）的，才能贷款买房。

2月7号黄埔最新调控，中国银行和农业银行都通知客户：外地客户收入证明不再接受兼职；收入证明注册单位必须是黄埔区；银行流水现实工资部分必须与所在单位一致。严格限制外地人贷款买房。

说白了，广州楼市2020年火爆，主要 就是央妈放水和南沙黄埔放开限购带来的，只要这两方面都堵住了，自然熄火。

但是否会在春节后立刻熄火，目前还要看消费贷和经营贷是否真正能堵住。

2月4号，南方日报对消费贷、经营贷、信用贷等资金违规流入楼市做了深度报道。

随后广东银保监局就表示将开展严查。

从我的经验来看，如果真的对各种贷进行严查，那么广州市场纯投资需求将减少50%，会显著影响广州房价走势，甚至可能出现适度下调。

目前，北上深都已明确表示严查消费贷等违规资金，广州这次也是跟进，但具体到底会执行成什么样，可能要到3月上旬才看得出。

再回过头来看广州楼市这轮牛市：

其实是明显分化的！

真正暴涨的只有黄埔和南沙两个放开限购的区域，然后海珠和番禺整体上因为几个高端楼盘的集中入市涨幅超过10%，越秀是传统学区房支撑且成交量小与这波行情关系不大，剩下哪怕是大家感觉很热的天河，其实涨幅都没到5%，主要是珠江新城几个高价楼盘、加上珠花和天汇等几个新盘太热，导致大家觉得房价上涨疯狂。

所以只要不追珠江新城、黄埔、南沙等热点区域，其实不用怎么担心节后房价暴涨买不起了的问题。

但同时，也不要抱着：年后房价下降我来抄个底的幼稚想法！

事实上，无论是货币政策调整，还是楼市调控，从来都不是以降房价为目标的。

大家记住一点：比起房价暴涨，房价明显下跌国家更加不能接受，因为GDP、财政不能承受之重。

所以最好的结果，就是按照每年5%-10%的幅度持续增长。

这一轮调控，完全是以“化解房地产这个最大的金融灰犀牛”为核心的。

说得再简单一点，就是：降杠杆！

在房企端划了3条红线，在个人房贷划了2条红线，都是奔着这个去的，一个是降企业杠杆，一个降个人杠杆。

因为房价涨跌从来都不怕，怕的是高杠杆下出现断供潮，引发类似美国次贷危机那样的系统性崩盘。

所以我们看深圳2月8号放大招，全市二手小区统一出指导价，但它控制的也是银行信贷，就是银行只能按指导价去房贷。你个人只要不贷款，你想什么价格买就什么价格买，没人管你。

说白了，国家不怕有钱人炒房，国家真正怕的是全民拖银行下水的高杠杆炒房。

说来说去，目前的楼市虽然大趋势趋稳，但本身很胶着，任何判断都会存在极大的变数。

在这种情况下，唯一的应对策略，就是两手抓：

一方面，坚持价值投资和长期主义，把买房80%的精力，放到选对一套好房子上。只要房子选对了，哪怕高位接盘长期也不怕。

另一方面，紧跟胡Sir（哈哈），时刻保持对广州楼市最精准的感知。

任何投资赚的钱，本质上都是信息的时间差带来的溢价。

为什么很多人会踏空，因为很多人都只从今日头条这样的大众媒体上接收信息，当他们觉察出房价上涨的时候，其实，涨幅已经走过了一半，当他们纠结犹豫斗争后决定要买房的那一刻，上涨已经基本结束。为了不高位接盘，他们只能被迫等待下一个牛市，但往往这种自认聪明的人，在每轮牛市中都会重蹈覆辙、重复踏空。

说白了，我们在楼市赚的钱就是小白们的智商税，所以我们必须保持对广州楼市最精准的感知，和小白们拉开差距。

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