北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥，我跟对象想先买一套能住的新一点的房子，计划过四五年有孩子了再买西城的学区房。我在金融街，他在清河中关村附近，第一套房子想买个两居或三居，希望能保值。目前关注了太阳公元，考虑到那边去哪里工作都不太远，但是价位比较高，担心以后的学区和楼市政策变化。也考虑了海淀的次新房，会便宜一些。

您这边能不能给些建议，海淀买的话是沾个学区的边还是买非学区的呢？因为不都说海淀无学区概念吗，这样有个学区会不会保值性好一点。另外您推荐在海淀买还是朝阳呢，有没有除了太阳公元推荐的小区？谢谢！

回答：

1、 太阳公元和学区的关系其实不是很大。人朝学校确实很好，但还没做到能让一个楼盘升值到15万以上的程度。动辄千万起，就算朝阳群众有钱，能买的起这种学区房的家长屈指可数。

甭说人大附的朝阳分校了，就是本校推出学区房，也未必有这个能力。其实这全北京的情况都一样，盼望出贵子的大多都是寒门，炒不高豪宅的价格。

所以朝阳的学区房溢价都出现在老小区和总价低的。人朝的红太丰火，火星园和丰和园有溢价，不算高，10%之内吧，而太阳公元和红玺台几乎没有，这算算租售比就知道了。可看看芍药居，溢价至少在20%左右，这里才承载了诸多家庭的成才梦想。

所以，不用担心太阳公元受到什么学区政策影响，关系不大。这看看凤凰城和国际村就知道了，根本没学区，房价照样动辄10万。

2、 海淀带学区的是否更保值？这得分房子，老破小更保值，宜居的商品房比较一般。

拿万柳当案例吧，非常的典型。人们都关注到现在这里非常贵，但忘了这里当年就很贵。比如万泉新新家园，现在14万吧，很贵。可人家当年开盘价就是9800起，而且有钱都不是随便买，不是中关村科技人士恕不接待，某明星就被拒绝看房，要的就是这个范儿！

当年北京的均价才多少？区区不到3000块，新新家园3倍于大盘。到了2008年横盘期，新新家园3万整，依然是大盘的3倍。光大水墨、碧水云天当年都是差不多这价格，比新新家园稍微高一点儿。

而当时三小虽然开了分校，但并不算多热门，因为那会儿交赞助费上学还是主流。所以蜂鸟社区当时房价不过才2万出头，远远落后于万柳的豪宅们。再之后，学区房概念兴起，尤其是2013和2014年教改之后，几乎切断了非学区房入学的各种途径，蜂鸟这才开始疯涨。而这些豪宅呢，根本不为所动，该什么走势还什么走势，就是跟随大盘而已。到现在，蜂鸟达到了17万，而周边豪宅反倒不到大盘的3倍了，还跑输了。

能理解了吗，在海淀区，学区房的概念太火爆。没有这概念之前，商品房领涨，因为品质好还稀缺。学区房火了之后，老破小领涨，商品房没落，因为被抢走了客户群。所以在海淀，乃至西城，没有学位的需求就别凑学区房的热闹。老破小更受追捧，但居住体验差；商品房品质高，但保值升值反倒弱。这种情况在德胜、金融街、上地等学区也非常明显，就不列举了。

再比较一下海淀的非学区房板块，比如学院路、清河安宁庄、田村等地，没什么学区溢价，升值幅度反倒正常，商品房也都是跟随大盘，并不吃亏。一套房不可能承载所有梦想，只能有所取舍。家长们关注学位，那就只能放弃舒适。如果追求居住体验，那学区其实就那么回事儿了。

3、 我建议是买太阳公元，品质好升值也好。或者望京也差不多，学校赶不上人朝也不差，更没什么溢价，保值升值同样好，超过海淀。不过你们既然清河，那在这里买也挺好，橡树湾一直是板块标杆，同样是跟随大盘，不会吃亏。仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！