大家好，我是胡Sir，TOP10建筑院校科班出身，大型设计院和标杆房企投资线工作多年，第一次来的朋友，可以先看看本号的核心圈层理念：

身在广州楼市，一定要紧盯北上深的楼市动态，以达成以下三个目的：

1、感知全国楼市一盘棋下的大趋势；

2、看北上深的具体调控政策会不会传导到广州；

3、看深圳的调控，会不会给广州带来外溢红利。

昨天也就是2021年2月8号，深圳“史诗级”调控，发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，并发布了深圳3595个住宅小区的成交参考价格。

这个参考均价怎么得来的？

根据发布方解释：是由深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。

这个参考价怎么使用？

根据发布方解释：引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

简单归纳一下就是：你业主想卖什么价我管不着，但我能管中介和银行。

先说中介。

中介比如贝壳发布挂牌价格，敢不按照参考价来吗？

当然不敢。这就可以完美控制之前部分业主抱团炒作的野路子，避免挂牌价虚高,避免市场出现暴涨情绪。

再说银行。

虽然现在还没有执行案例，但我估计大概率会严格按照参考价做房贷，如果这点落实到位，那就是核武级别的打击炒房了。

炒房的本质就是疯狂的加杠杆，以贷养贷。俗话说：全中国90%的房子其实是银行买的。

现在好了，你可以以市场价买房啊，但是如果要用到我的银行贷款，对不起，只能按照我的参考价来。

比如网红盘华润城市场成交价18.2万/㎡，而这次公布的政府指导价只有13.2万，差6万，如果一套100平方米的房子，那就是总价差600万。

那对于买家来说：银行只会给你这套房子按1320万的总价贷款，比如首付3成，那可以贷给你924万。

但是你要付给卖家的总额是1820万，那你实际自己拿出来的钱，是896万。

首付比例相当于提高到5成，买房资金成本大幅提高。

毫无疑问，深圳这是一次背后有高人指点的精准调控，完全是打在炒房客的杠杆空间。

如果严格执行，房价必将趋稳，甚至略有下降。

如果把深圳这次调控放到全国一盘棋的视角，会发现：

这与目前中国楼市最大的调控目标，高度一致。

这个目标，就是防范化解银保监会郭树清主席说的：房地产，这个金融里最大的灰犀牛。

所以其实从2020年中，国家给房企融资划三道红线，再到后面又给个人房贷划2道红线，再到深圳、上海、北京，包括广州自己这几个月来一次比一次狠的调控，都是这个逻辑。

除深圳外，最值得一提的是上海。

先是1月21日，第一次调控，还是比较客气的，实质性的只有2条：

1、夫妻离婚三年内购房的，按离婚前家庭套数算；

2、免增值税的标准，从2年变成了5年。

然后1月25日，法拍房被纳入限购范围。

然后1月29日放大招，几乎是地震式的，列一下几条最关键的：

1、严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等要求。

2、防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力。

3、一手房结构不封顶，不能对买房人放贷（这条最狠）。

4、对2020 年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面排查（还要追溯历史）

跟深圳一样，一次比一次狠。

北京呢？

2020年因为疫情，深圳上海都先后放松楼市，但北京一直没有放松，这次在深圳上海的带动下，仅仅是部分学区房暴涨，也立马就引来了调控：

1、2月4日左右，贝壳和链家APP里的“历史成交”板块全面下架。

2、北京住建委、市网信办、银保监局三部门联合约谈了北京房圈五个使劲唱多楼市的大V（这点感觉广州最应该学啊，哈哈）。

再回到我们广州。

虽然没有深圳上海那么惊天动地，但也出现了城光等好几个日光盘，而且 出现了黄埔花园等价格严重虚高的楼盘。

广州的调控其实也一直在进行。

1、先是通过窗口指导，控制房贷规模：一是新增个人住房贷款占比不能超过12.6%；二是每月新增个人住房贷款额度不超过2020年10月、11月、12月三个月平均放款额度。

2、然后是广州四大银行自2021年1月27日，全面提升利率，首套利率为LPR+55基点，二套利率为LPR+75基点，进一步提升买房成本。

3、然后农行等银行的接力贷也停了。

4、南沙吹风（目前尚未发文落地），外地人必须证明自己是真实在广州工作半年以上（且不能是兼职）的，才能贷款买房。证明方式包括提供在南沙的收入证明、银行流水、征信记录等核实。

5、2月7日，黄埔最新调控，中国银行和农业银行都通知客户：外地客户收入证明不再接受兼职；收入证明注册单位必须是黄埔区；银行流水现实工资部分必须与所在单位一致。严格限制外地人贷款买房。

目前，传闻还在路上的还有黄浦区原本“半年社保+本科学历”，会调整为为“两年社保+本科学历”，据说6月前落地。

看到这儿，如果你还觉得这一波调控是意思意思、罚酒三杯，那就可能要付出代价了。

很多人觉得国家不会对楼市动真格，因为地方政府的DGP需要楼市，财政收入需要楼市。

对，2016年之前或许是这样，但2016年之后，逻辑完全变了：

防范化解金融灰犀牛的紧迫性，远远超过了GDP增长的重要性。

两权其害取其轻，为了国家整体经济的稳定，GDP牺牲也就牺牲了。

2020上半年的放松，只是因为疫情的杀伤力太大，直接导致经济停摆，这个时候恢复元气又比防范灰犀牛更紧迫，再加上美国大放水必须对冲，所以楼市不得不适度放开。

目前，国家经济有序恢复，灰犀牛重新成为头等大事，一系列的调控，自然就排山倒海，如期而至了。

所以，不要对房住不炒的趋势有任何动摇，也不要对楼市投机再存有任何侥幸心理。

房产，仍是我们保值增值的重要途径，但还在想着通过巨大杠杆一夜暴富的人，洗洗睡吧。

说了这么多，最后的结论：

深圳这波调控，确实会将一部分投资客从深圳挤出，外溢到广州尤其是南沙，但广州楼市不会因此疯狂，仍然会走向理性和稳健，因为疯狂，是不被允许的。

对于个人来说，当前的楼市是高度不确定性的，我的建议：

保守保守再保守，尽量往第一二圈层核心地段收缩，并严格控制房贷杠杆。

正如我一直的观点：变局时代，不败比大胜更重要！

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