与港务区、高新CID、西咸能源金贸区等板块如今的热度相比，早在2017年就已经启动的徐家湾片区改造，如今曝光率很少。

要不是今天西安挂出了徐家湾板块1小宗居住用地拍卖出让公告，我估计业内在短期也难以将目光聚焦到徐家湾板块。

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西安市自然资源和规划局 、西安市公共资源交易中心2月8日发布了2021年第15号《安市国有建设用地使用权拍卖出让公告》。

该公告中将要出让宗地位于未央区徐家湾街道红旗路以南、同建路东侧，属西安汉长安城国家大遗址保护特区管理委员会管理范围内，地籍编号WY1-4-20，净用地面积17273.36平方米（折合25.91亩，不含代征道路7.323亩）。用地性质为居住用地，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，建筑高度不大于80米，绿地率不小于35%。

按照出让公告，竞得人须按照《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》要求，将宗地内配建的社区服务等公建配套设施建成后无偿移交政府相关部门。

同时，宗地配建公租房事宜，按照《关于进一步规范商品住房项目配建公共租赁住房有关事项的通知》（市建发〔2020〕115号）执行。宗地采用装配式建筑技术进行建设，装配率不低于20%。

该宗地的竞买保证金为1.5亿元，本次国有建设用地使用权采取增价拍卖方式出让，设定最高限价，若报价超过最高限价，转竞无偿配建社区老年人日间照料中心面积，以原规划面积750平方米为基数，增幅为50平方米，配建面积大者为竞得人。

地块的现场拍卖时间为2021年3月15日下午。

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从此次将要拍卖出让的这宗地块位置来看，属于徐家湾板块。

徐家湾片区改造早在3年半前就已经启动。

2017年9月月份，《西安市人民政府关于徐家湾地区综合改造项目的通告》【市政告字〔2017〕4号】发布。

根据公告，徐家湾地区综合改造具体范围为东至北辰大道、南至凤城五路、西至育新路—贞观路、北至北三环，涉及未央区徐家湾、谭家、张家堡等3个街道部分区域，总面积约12平方公里。

西安汉长安城国家大遗址保护特区管理委员会(以下简称汉长安城特区管委会)具体负责徐家湾地区综合改造规划实施、资金筹集、土地收储、市政建设、招商引资、开发建设、项目管理、城(棚)改等工作，享受市级开发区权限和有关政策。

西安徐家湾地区综合改造PPP项目也是国内首个城市综合建设类PPP项目，按照当时的计划，西安未央区联手中建集团，前期投入约200亿元，对片区启动PPP基础设施改造，未来城市功能定义为“智创新城”。

整个徐家湾片区将发展形成“一轴、两心、双环、七板块”的功能结构模式。

一轴：为太华路形成的区域发展主要轴线；

两心：分别为以未央创智公园为核心的文化休闲中心和以创新产业、现代服务业为核心的商务办公中心；

双环：分别为围绕核心区域的内环和连接核心区外围生活区的生态外环；

七板块：即综合服务中心、智慧服务中心、西航科技创新基地、西核科技创新基地、北三环生态居住板块、太华路以西生态居住板块及经九路生态居住板块。

在产业发展上，将致力形成“4+1”的产业发展模式，其中“4”是区域四大发展平台，分别为科技研发平台、金融服务平台、智慧商贸平台及文化休闲平台；“1”是高品质居住房地产业，实现区域产城融合。

2017年11月10日，徐家湾地区综合改造招商推介暨产业项目签约活动举行。

当日，汉长安城特区管委会、中建西安城市发展有限公司分别与非凡中国控股、新城控股、北航产业园、当当网、碧桂园集团、天地源、荣华集团、隆基集团、红星美凯龙置业等多家企业签署合作协议。

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由于徐家湾片区东连浐灞、西接经开区、北靠未央大学城，位置非常优越，再加上地铁4号线、10号线等从中穿过，因此2017年徐家湾片区改造启动之时，吸引了媒体众多的关注，同时也让北城市民对这个片区的发展变化充满了太多的期待。

但实际上，在过去几年时间里这个片区的改造推进一直比较慢，可谓是雷声大雨点小。这其中最核心的因素之一就是旧改本身的难度。城中村、专业市场的分布，无疑拉长了时间。

直至2020年4月份，处于徐家湾改造片区范围内的团结村、谭家村拆迁才启动，年底完成了拆除。

翻开2017年10月份签约徐家湾片区的企业，尚无一个项目落地。在过去几年时间里，整个徐家湾片区唯一一个纯新盘就是科为瑞府，保利·中央公园则是接盘之前的华岭中央公园、世茂璀璨倾城接盘的是之前的利君未来城。另外，该片区还有一个项目就是限价房项目中宝达·理想时光，这也是中宝达首进西安的项目。

而随着团结村、谭家村片区拆迁的完成，土地将会陆续进入到出让阶段，必将吸引大牌企业的进驻。再加上地铁10号线一期的建设，这意味着徐家湾片区的改造在未来几年会加速。

从这个片区的土地出让来看，这几年只有2宗土地成交。

一宗是2017年8月份，保利地产摘得46亩住宅用地，也就是后来的保利·中央公园项目，加上安置费、拆迁补偿等成本之后，土地综合成本在1171万元/亩、楼面地价4495元/㎡；

一宗是2018年2月份，科为地产摘得同建路徐家湾开关厂51.171亩地块，综合土地成本在686万元/亩、楼面地价3429元/㎡，这块地也就是后来的科为·瑞府项目。

而此次将要进行拍卖的这块25.91亩的住宅用地，紧邻科为·瑞府，只有一路之隔。

科为瑞府在51亩、容积率2.99的土地之上，规划的是4栋高层、5栋洋房。2019年4月份项目入市销售，高层价格在1.33万元/㎡左右，高层已经售罄；2020年5月份洋房产品入市，5F、6F高，1梯2户，户型面积138㎡、158㎡，均价2.2万元/㎡，是西安三环内少有的真洋房。

这一次，这宗限高80米的小幅地块能够花落谁家，我们将继续予以关注。