房价的问题已经是老生常谈了，小城市想涨，涨不起来，大城市能涨，但不让涨。

很多人就看准了这一点，拼命和国家意志唱反调。他们认为大城市的需求一直在，只是因为政策上做了很多限制，抑制了房价和成交量。

他们认为这些不过是障眼法，越是打压的东西，说明涨势越猛，越有钱赚，详情可以参考16年涨价去库存那段优秀历史。

大量的历史经验告诉我们，大城市的房价就没跌过，无非交易周期变长一点。

于是为了抑制房价，各大城市接二连三地发布调控政策，但真的到了落实阶段，又变得千奇百怪。

有些地方政府干脆祭出曾经计划经济那套模式，希望由政府出面直接管控房价。

然而这个政策严重背离了市场环境，大有自娱自乐的嫌疑。

这个城市就是深圳。

深圳的高房价已经是人神共愤了，想要把长年累月的顽疾调控到正常水平，一定不可能一蹴而就，用时间换空间恐怕是最好的方法。

但这次的新政策看上去想要一步登天——2月8号，深圳简单粗暴地公布了二手房参考价格，似乎希望用看得见的手直接参与调控。

深圳住建局公布了全深圳3595个小区的参考价，并称这个价格并不是固定的，会根据市场变化进行调节。

当然，在房住不炒的大环境下，这个价格能怎么调整？最多在百位上动几个数字了不起了。

指定参考价本来没啥，但是不少官方价格跟实际成交价格相差甚远。

例如，位于光明的龙光玖龙台项目，贝壳最近的一次成交在2021年1月23日，成交单价为82895元/平方米，而官方的指导价格为51900元/平方米；

再如，南山的中海阳光玫瑰园，其成交均价在14万元/平方米左右，而官方指导价则为10.6万元/平方米。

可以说，大部分房源的官方指导价只有实际成交价的8折，甚至更低。

一个完全违背市场意志的政策，能走得很远吗？

消息一出，市面上有两种声音：“我不去理会这个参考价，能把我怎么样？”以及“低于成交价，我不卖又如何？”

在我看来，这个政策似乎不是发给购房者听的，而是发给银行和房屋交易中心的。

先说银行。

以龙光玖龙台为例，一套100平的房子，市场价829万，而官方指导价才519万，这意味着银行的贷款金额肯定以519万为标准放贷。

一个购房人按三成首付，七成贷款的条件付款，他的首付应该是155.7万，贷款是363.3万。

但实际上市场价要829w，而贷款上限又是固定的363.3万，所以他的首付就变成465.7万。

整整增加了3倍。

这相当于提高了首付价格，变相降低了房贷杠杆，感觉无论买卖双方都无法接受这种政策。

说完银行，然后是交易中心。

个人认为，这个政策的关键并不在银行，而在于交易中心。

一套官方价519万的房子，买卖双方的成交价是829万，我就问一个问题，交易中心给不给通过？

按过去的套路，交易中心有一个房屋最低成交价，如果低于这个成交价，交易中心是不给通过的。

比如你说用1块钱去买汤臣一品的房子，房东肯，交易中心也不肯。

也就是说，交易中给每套房都限了下价，而深圳这个政策，显然意味着限上价了。

如果交易中心真的根据政策，跟市场硬钢，超过官方指导价不予以通过，那会导致官方的数据和实际市场上的数据完全背离，增加购房作假成本不说，最重要的是会让官方的政策变成笑柄，陷入自娱自乐的处境。

如果交易中心通过市场成交价，把锅甩给银行去背，这就说明这个政策完全没有诚意，连自己的交易窗口都可以通过，还谈什么指导价呢？只是为了应付“房住不炒”做的对应方案罢了。

通过分析，我们可以看到，无论交易中心怎么做，对于这种计划经济式的政策，只会落下话柄，对房价恐怕并没有太大抑制效果。

由于提高了首付比例，这相当于直接把首次买房的刚需排除在外，剩下只有炒房客和改善需求的人才有能力买房。

消灭刚需指日可待。

所以，我并不看好这次深圳的政策，给人感觉就是步子跨太大，容易扯到蛋。

这种一刀切的政策，立在打压需求，而不是引导需求，届时很有可能达到反效果。

我们要清晰地意识到，房价的涨跌只是个结果，关键在于资金的流向和供求关系，无脑打压房价显然是本末倒置了。

防止违规资金进入楼市，向刚需倾斜购房条件，增加炒房客的持房成本，这些才是正确的姿势。

以上海积分买房的新政为例，就很好地偏向了无房的刚需，也兼顾了有改善需求的客户，同时打击了投机炒房客。

它把家庭、户籍、住房状况、在沪购房记录，社保情况5个基本项分别做了积分统计，只有加起来达到一定标准，才能有资格参与摇号。

当然，以上政策是针对一手房的，和二手房交易还有那么一点区别。

关键在于，它通过客观数据，很好区分了各种需求群体，然后对症下药，这就会得到一个相对较好的疗效。

同样这套积分政策也可以用在二手房上，比如低于20分的只能卖，不能买；20到50分的，银行贷款利率翻倍；50分以上可以正常买房。

诸如此类。

实际上，政府想让房价跌，有一万种办法，关键在于现在的大城市房价不能跌，必须保持稳定。

所以政策的制定，既不能用力过猛，也不能无所作为，还要兼顾公平，说实话，真的挺难。

但不管怎么说，无论是“房住不炒”的政策，还是地产股跌跌不休的走势，明着暗着都告诉人们，房地产这行业已经是日薄西山了。

不要总觉得自己比国家意志，比主力资金都厉害，中国最不缺的就是自大的韭菜。

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