文︱刘德科

新房限价，二手房也要限价了。今天（2 月 8 日），深圳市住建局正式出台「二手住房成交参考价格发布机制」。

很客气的说法

「参考价格」是很客气的说法，但其实带有一定的强制性——

如果中介挂出远高于「参考价格」的挂牌价，可不可以？应该是不可以的；如果房东想卖的价格远高于这个「参考价格」，很可能就没法网签，卖不了。

深圳市住建局的官方说法是：「引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款」。对，「引导」与「参与」是同义词，在深圳的语境里都带有一定的强制性。

深圳市住建局还说，以后会定期公布「二手住房成交参考价格」。今天是第一次公布，表格足足有 84 页，涉及深圳全市 3595 个小区，比贝壳的成交均价明显低很多。

清单就是权力

对二手房进行限价，确实可以迅速消灭有些中介乱挂虚高的价格，短时间内有可能形成房价稳定的舆论导向。但二手房限价是一把利刃，用得不好，会导致场面失控。

为什么这么说？最大的问题，出在深圳市住建局将定期公布的这份「参考价格表」上——这意味着住建局用公权力给二手房价格进行权威确认。此前，哪怕是贝壳公布的二手房成交价，也不具备权威性，坊间传说的二手房成交价就更没有了。

我们先假设，今天第一次发布的「参考价格表」是完全符合市场真实价格的。那么，一段时间之后，某个小区的二手房价格如果涨了，住建局在后续更新「参考价格表」时要不要承认它涨了？

如果承认，这就相当于住建局用公权力确认了它的上涨。

如果不承认，还是把「参考价格」限定在没涨之前的水平，则会造成「参考价格」与真实市场价格之间的价格倒挂。这时候，二手房东要么惜售，要么签一份桌下合同，要求买家额外支付差额。这时候，无论房东怎么做，都会不同程度地加剧二手房市场的紧张感。

所以，真正的麻烦在于：无论住建局承不承认二手房价格上涨，都会有强烈的副作用。

同样的道理，如果某个小区的二手房价格跌了，住建局在后续更新的「参考价格表」中没及时确认（确认工作肯定慢于市场反应）下跌，那么公众就没法及时接收到「来自公权力背书确认」的下跌信息，二手房买卖双方很可能继续按未下跌的价格进行交易。这又导致：该跌的时候，没法正常跌。

调控已不仅是一门艺术，更是哲学。意大利哲学家翁贝托·艾柯写过一本书叫《无限的清单》，他说清单就是权力。深圳市住建局将定期公布的「参考价格表」，就是一份典型的清单，用公权力给二手房价格进行权威确认的清单，药性很猛的清单。

放在桌下与放在桌上

其实，差不多三年前，北京也很低调地实施过二手房限价——请注意，是很低调地实施，没有像深圳这样要定期公布「二手住房成交参考价格表」。当时，北京的「参考价格」是隐形的，不会直接告诉公众具体是多少，是隐藏在二手房网签系统里——你在网签时，如果成交价格高于系统设定的「参考价格」，就通不过网签，反之就可以通过。

北京的政策制定者似乎读过翁贝托·艾柯的《无限的清单》：清单的威力巨大，要慎用。

同样的措施，放在桌下与放在桌上，效果可能会完全不一样。放在桌上，当然可以说是公开透明，但有时候反而是放在桌下更有利于民生。

我们购房者最不愿意看到的场面是：一个初衷美好的措施，最终反而适得其反。政策制定者，要权衡的是正作用与副作用之强弱；不能为了一丝正作用，而罔顾一捆副作用。