三天前，我发表了《为什么越亲民的政府，对房价的调控越容易“好心办错事”》的文章，其中写到房住不炒的长效机制就是“完善住房保障体系和住房市场体系”的双轨制机制。而限价表面上是优先无房家庭的亲民政策，但实际上是鼓励炒房投机的土壤，尤其代持炒房就是把限价政策给按在地上反复摩擦的投机炒房方案 。

正好，昨天一个网友在我的文章留言中，咨询如何保证代持购房的安全性。说明代持炒房不仅没有消失，还会增加，直到彻底落地“完善住房保障体系跟住房市场体系”以后，类似代持炒房的现象才会彻底消失。

网友咨询

这么多的人用代持炒房来捕捉调控政策赠送的盈利机会，本身不能埋怨这些代持炒房的人，就像很多人愿意用假离婚来获得购房者资格或者减免税费的机会，应该反思的是政策制定者，为什么会滋生这么多炒房的机会。

其实，虽然媒体反复强调代持炒房的风险，但是仍然有人愿意冒着风险去做，只能说明两个原因，一个是限价政策赠送的投机机会太巨大，另一个是代持的风险越来越低。

代持风险越来越低，原因就是法律已经越来越完善，尤其今年一月一号发布的《民法典》给出了房产的三权分立的互相牵制的机会。

三权分立，就是把原来的所有权一权独大分离成所有权、抵押权和居住权，三个权力可以三个人持有。所有权就是处置权，押权就是优先受偿权，居住权就是占有使用权。三个权力互相独立、互相依靠、互相牵制。

比如上面代持的房子，如果出资人找人代持，总价600万，那么就可以房本坐在代持人名下，抵押权作在出资人名下，再把居住权作在出资人信任的人名下。

因为有了抵押权，如果出售房子必须抵押权人同意才能出售。民法典规定可以带抵押过户，也就是房本变更时，抵押权人签字同意才能过户。就解决了代持人私自越过出资人过户的风险。

另外，居住权在出资人名下，也就是房子的实际使用控制权在出资人名下。这样出售房子的时候，如果有居住权的话，买受人不会购买，只能撤销居住权才能让买受人接受。

所以，出资人自己持有抵押权跟居住权，这个时候所有权人只是名义，就像公司法人只有所有权，但是没有股份就无法在股东大会有决定权，只能执行股东的决议，而股东就是出资人。

所以，解决代持炒房的顽疾，病因根本不是代持，而是炒房的土壤，这个炒房土壤就是限价带来的一二手房价的价格倒挂。只要这种公开的的价格差存在，永远都能找到各种炒房的途径。